Steuerbüro Bachmann

Außergewöhnliche Absetzung wegen Rentabilitätsminderung eines Mietobjekts

Unter dem Aktenzeichen IX R 7/13 muss der BFH aktuell prüfen, ob ein eklatanter Mietpreisverfall nach Auszug eines Mieters zur Vornahme einer außergewöhnlichen wirtschaftlichen Absetzung des Gebäudes führen kann.

Bisher hat die Finanzverwaltung in solchen Fällen die Meinung vertreten, dass auf die Gründe des Mietpreisverfalls bzw. der dadurch bedingten Rentabilitätsminderung einer Immobilie abzustellen ist. Dies bedeutet: Kann durch die Vermietung der Immobilie kein Geld mehr verdient werden, weil die Ursachen dafür an oder in der Immobilie selber liegen, ist eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung steuermindernd möglich. Paradebeispiel für einen solchen Fall sind Baumängel, die eine entsprechende gewinnbringende Nutzung der Immobilie verhindern oder zumindest erschweren. Die generelle Nutzbarkeit der Immobilie muss als nicht vorhanden oder zumindest nur eingeschränkt gegeben sein.

Sofern sich jedoch die Gründe und Ursachen für die Minderung der Immobilienrentabilität im Umfeld der Immobilie befinden, lehnt die Finanzverwaltung eine entsprechende außergewöhnliche Abschreibung strikt ab.

Die erste Instanz des in dieser Streitfrage anhängigen Verfahrens hat da schon ein wenig weiter differenziert: So entschied das Finanzgericht Münster in seinem Urteil vom 24.01.2013 (Az: 11 K 4248/10 E), dass eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung bei einer Immobilie ausnahmsweise infrage kommt, wenn sich bei Beendigung eines Mietverhältnisses herausstellt, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist. Wohl gemerkt sieht die erste Instanz jedoch auch hierin einen sehr großen Ausnahmetatbestand und nur in diesem einen Ausnahmetatbestand greift die Möglichkeit einer außergewöhnlichen Abschreibung wegen Rentabilitätsminderung.

Im Sinne der Finanzverwaltung urteilten die Richter aus Münster leider auch: „Lässt sich das an einen Discounter vermietete Ladenlokal nach dessen Auszug nur mit Ertragseinbußen vermieten und beruht die Ertragseinbuße auf verschiedene Faktoren, unter anderem auf einer ungünstigen verkehrstechnischen Lage, auf der Ansiedlung eines nahe gelegenen Einkaufszentrums und auf veränderten Anforderungen für die Ansiedlung von Discounthandelsgeschäften derselben Branche, handelt es sich um Faktoren, die nicht die Nutzbarkeit der Immobilie betreffen, sondern nur dessen Rentabilität, so dass die Berechtigung für eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung nicht gegeben ist.“

Exkurs:Auch wenn die erste Instanz in Form des Finanzgerichtes Münster damit im Großen und Ganzen auf der Linie der Finanzverwaltung liegt, sollten betroffene Steuerpflichtige sich dennoch an das genannte Musterverfahren vor dem Bundesfinanzhof anhängen. Vielleicht sind auch hier die Chancen gering, jedoch gilt immer noch der alte Leitspruch: Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand. Sofern daher die Richter auch nur den Anwendungsbereich der Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung bei einer Rentabilitätsminderung einer Immobilie erweitern, kann nur der profitieren, der nun Einspruch einlegt und so seinen Einkommensteuerbescheid in verfahrensrechtlicher Sicht offen hält.