Von einem einheitlichen Vertragswerk spricht man immer dann, wenn die Anschaffung von Grund und Boden und der Vertrag über die Errichtung oder den Ausbau eines Gebäudes derart miteinander verknüpft sind, dass auch die Baukosten unter die Grunderwerbsteuer fallen.
Wenn sich daher der Grundstücksverkäufer lediglich zur Errichtung des Rohbaus verpflichtet und der Erwerber Dritte mit den Ausbauarbeiten beauftragt, setzt die Einbeziehung der hierfür aufgewendeten Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer voraus, dass die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirken und die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten. Wohlgemerkt muss diese Verknüpfung zwischen dem Grundstücksveräußerer und dem mit dem Ausbau beauftragten Unternehmer schon zur Zeit der Anschaffung von Grund und Boden durch den Erwerber bestanden haben. Dies hat der Bundesfinanzhof bereits in seiner Entscheidung vom 03.03.2015 unter dem Aktenzeichen II R 9/14 klargestellt.
Auf diesen Grundsatz des Bundesfinanzhofs aufbauend, urteilt nun das erstinstanzliche Finanzgericht Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 27.04.2016 unter dem Aktenzeichen 7 K 1532/15 GE in folgendem Tenor: Beauftragt der Grundstückskäufer den Grundstücksverkäufer mit der Errichtung des Rohbaus und nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags Dritte mit dem weiteren Ausbau des Gebäudes, sind die Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nur dann einzubeziehen, soweit die vom Erwerber mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen bereits beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags zur Veräußererseite gehörten und dem Erwerber vor diesem Zeitpunkt die Ausbauarbeiten konkret benannt und zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat.
Der Zeitpunkt der Vereinbarung über die Ausbauarbeiten ist daher maßgeblich für den Anfall der Grunderwerbsteuer auf die Ausbaukosten. Die Ausbaukosten gehören nämlich nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn nicht festgestellt werden kann, dass der Grundstücksverkäufer die den Ausbau des Gebäudes betreffenden Angebote eingeholt und vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags unter Benennung der einzelnen Unternehmen an den Erwerber weitergeleitet hat.