Steuerbüro Bachmann

Ein vorübergehender Leerstand ist für Untervermieter kein Problem

Einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofes vom 22.01.2013 (Az: IX R 19/11) lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Steuerpflichtige und spätere Kläger hatte einzelne Zimmer seiner Eigentumswohnung untervermietet. Während er zwei Zimmer der Wohnung selber nutzte, wurden vier weitere Zimmer an fremde Dritte vermietet. Die Sozialräume wie Küche, Bad und auch der Flur wurden hingegen durch alle Bewohner genutzt. Da der Untervermieter Überschüsse erzielte, gab er richtigerweise eine Anlage V ab und erklärte seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Irgendwann jedoch zog einer der Untermieter aus, und dieser Raum blieb leer stehen. Da der Vermieter weiterhin dessen Untervermietung beabsichtigte, zog er insoweit auch weiterhin die auf den Raum entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab. Dies gefiel jedoch (wen wundert´s) dem Finanzamt nicht. Der Fiskus argumentierte: Wegen fehlender räumlicher Trennung zum Wohnbereich und fehlender Abgeschlossenheit der zur Vermietung vorgesehenen Räume wäre hier eine jederzeitige Selbstnutzungsmöglichkeit gegeben. Daher sei hinsichtlich des leerstehenden Raumes aktuell keine Einkünfteerzielungsabsicht gegeben.

Erfreulicherweise sahen die obersten Finanzrichter der Republik dies vollkommen anders. Klar und deutlich urteilten sie entgegen der Meinung des Fiskus: „Leerstandszeiten im Rahmen der Untervermietung einzelner Räume innerhalb der eigenen Wohnung des Steuerpflichtigen sind nicht der Eigennutzung, sondern der Vermietungstätigkeit zuzurechnen, wenn ein solcher Raum — als Objekt der Vermietungstätigkeit — nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht und feststeht, dass das vorübergehend leer stehende Objekt weiterhin für eine Neuvermietung bereit gehalten wird.“

Mindestens ebenso deutlich stellten die Richter klar, dass eine fehlende räumliche Trennung zum Wohnbereich des Klägers oder eine fehlende Abgeschlossenheit vollkommen irrelevant für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht ist. Vermietungsobjekte sind insoweit nicht zwingend abgeschlossene Wohnungen, sondern vielmehr jeder Teil eines bestimmten Grundstücks oder Gebäudes, worunter auch einzelne Zimmer bzw. Räumlichkeiten fallen können.

Exkurs:Wohlgemerkt ist das vorgenannte Urteil jedoch auch kein Freibrief für alle die, die Kosten für einen nicht genutzten Raum ihrer Wohnung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen wollen. Klar und deutlich stellte nämlich auch das oberste Finanzgericht heraus, dass die weitere Vermietungsabsicht feststehen muss. Insoweit greifen auch hier die allgemeinen Kriterien zur Untermauerung der Einkünfteerzielung bei Leerstand, so dass dargelegt werden muss, dass sich um eine weitere Vermietung auch tatsächlich bemüht wird. Ebenso war im vorstehenden Sachverhalt zuvor eine auf Dauer angelegte Vermietung gegeben, was an sich schon für eine gewollte Neuvermietung sprach. Wer hingegen bisher keine auf Dauer angelegte Vermietung vorweisen kann und dennoch einen Raum untervermieten möchte, wird sich sicherlich noch höhere Anforderungen an den Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht gefallen lassen müssen, damit er die auf den zu vermietenden Raum entfallenden Kosten auch tatsächlich als Werbungskosten steuermindernd ansetzen darf.