Steuerbüro Bachmann

Einkünfteerzielungsabsicht trotz mehrjährigem Leerstand

Nahezu jeder Vermieter kennt das Problem: Steht eine Immobilie längere Zeit leer, kommt das Finanzamt schnell und nimmt seinerseits an, dass die Vermietungsabsicht nicht mehr besteht. Die Folge: Das Finanzamt möchte etwaige Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Objekt nicht mehr als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd abziehen. Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist dabei sehr restriktiv, so dass es erfreut, dass das Finanzgericht Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 27.09.2016 unter dem Aktenzeichen 13 K 2850/13 eine positive Entscheidung gefällt hat.

Die Düsseldorfer Richter erkannten nämlich an, dass die ursprünglich vorhandene Einkünfteerzielungsabsicht bei einer Eigentumswohnung nicht entfällt, wenn zwar das Objekt aufgrund nach mehrjähriger Vermietungszeit festgestellter gravierender Baumängel wegen Unbewohnbarkeit leersteht, mit einer Sanierung wegen ungeklärter Eigentumsverhältnisse jedoch erst nach acht Jahren begonnen wird. Voraussetzung ist allerdings, dass der Steuerpflichtige als Teil einer Eigentümergemeinschaft das ihm Mögliche getan hat, um die Eigentumsfrage in seinem Sinne zu klären und sodann die Wohnung nach einer Sanierung wieder zu vermieten.

Auch wenn die Entscheidung der Düsseldorfer Richter positiv ausfällt, muss angemerkt werden, dass der Sachverhalt hinter dem Gerichtsprozess durchaus ungewöhnlich ist. Tatsächlich hatte nämlich hier ein Steuerpflichtiger eine Eigentumswohnung seit 2000 vermietet. Anfang 2008 zogen die Mieter dann aufgrund gravierender Baumängel aus. Seit diesem Zeitpunkt stand die Wohnung leer, weil ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass die Wohnung zum größten Teil auf einem Flurstück steht, das damals als Eigentum des Volkes im Grundbuch erfasst war. Insoweit konnte der Steuerpflichtige nicht mit einer Sanierung des Objektes beginnen und die gravierenden Baumängel nicht beseitigen, weil zunächst einmal die Eigentumssituation geklärt werden musste. Da die Ämter ja bekanntlich eher langsam arbeiten, dauerte die Bereinigung der Grundbuchsituation und somit die Klärung der Eigentumsverhältnisse bis in den April 2016. Unmittelbar danach begann der Kläger jedoch, die Wohnung zu sanieren, womit er voraussichtlich im November 2016 (erst nach dem Urteilsdatum) fertig werden sollte. Schon vor Fertigstellung der Sanierungsarbeiten wurde sogar ein Makler mit der Mietvermittlung des Objektes beauftragt.

Obwohl zum Urteilszeitpunkt noch nicht feststand, dass die Sanierungsmaßnahmen tatsächlich dementsprechend schnell beendet werden können und danach tatsächlich eine entsprechende Vermietung stattfinden kann, gehen die erstinstanzlichen Richter aus Düsseldorf davon aus, dass die Verluste für die Veranlagungszeiträume 2009 fortfolgend mit anderen Einkunftsarten steuermindernd verrechnet werden können.

Mit anderen Worten: Die Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Objekt können abgezogen werden, da die Einkünfteerzielungsabsicht nach wie vor bestand. Der Steuerpflichtige hatte die erforderliche Einkünfteerzielungsabsicht zum Abzug der Werbungskosten schlichtweg innegehabt.

Somit sieht das erstinstanzliche Finanzgericht in der langen Bearbeitungszeit der zuständigen Stellen zur Klärung der Eigentumssituation keinen Grund, dass der Steuerpflichtige dadurch seine Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben hätte. Auch die Tatsache, dass der Steuerpflichtige zur Beschleunigung der Angelegenheit keine Untätigkeitsklage eingelegt hat, spricht nicht für eine Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht. Immerhin hat der Kläger sogar durch anhaltende und andauernde Sachstandfragen versucht, eine Verkürzung der Bearbeitungsdauer zu erreichen, was als ausreichender Einsatz angesehen werden kann.

Im Endeffekt wird daher einmal durch die Bemühungen des Klägers deutlich, dass er seine Einkünfteerzielungsabsicht nicht aufgegeben hat. Zum anderen wird der Fortbestand der Einkünfteerzielungsabsicht ebenfalls dadurch deutlich, dass unmittelbar nach Wegfall der wirtschaftlichen und rechtlichen Hindernisse die Sanierung begonnen wurde und noch während der Sanierungsphase bereits Vermietungsbemühungen durch die Maklerbeauftragung stattfanden.

Dementsprechend muss hier nach dem Grundsatz verfahren werden, wonach Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leerstand, grundsätzlich auch während der Zeit des Leerstandes als Werbungskosten abziehbar sind, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben hat.

Exkurs:Aufgrund des außergewöhnlichen Sachverhaltes war das erstinstanzliche Gericht gezwungen, die Revision wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache zuzulassen. Ob das Finanzamt jedoch den Revisionszug überhaupt besteigt bzw. bestiegen hat, war zum Redaktionsschluss noch unklar.

So oder so zeigt die Entscheidung aus Düsseldorf einmal mehr, dass man sich nachhaltig und anhaltend um eine Vermietung bemühen muss bzw. alles daran setzen muss, eventuelle Vermietungshindernisse aus der Welt zu schaffen. Nur dann hat man auch bei einem langjährigen Leerstand die Chance, dass die Frage nach der eigenen Einkünfteerzielungsabsicht positiv beschieden wird.