Wer ein privates Veräußerungsgeschäft vollzieht, muss den Gewinn daraus aufgrund der Regelung des § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) auch der Besteuerung unterwerfen. Im Rahmen dieser Gesetzesnorm werden unter anderem Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre betragen hat, erfasst. Die Gründe für einen entsprechenden Verkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren sind dabei vollkommen irrelevant.
Unter dem Strich gibt es daher nur eine Besteuerungsausnahme, die auch direkt im Gesetz aufgenommen ist. Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, können bei der Besteuerung im privaten Veräußerungsgeschäft nämlich auch dann außen vor bleiben, wenn sie innerhalb von zehn Jahren veräußert wurden. Damit diese Besteuerungsausnahme jedoch tatsächlich gereift, muss eine von insgesamt zwei möglichen Voraussetzungen erfüllt sein.
Ausgenommen von der Besteuerung im privaten Veräußerungsgeschäft sind nämlich nur Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Alternativ dazu kann eine Besteuerung auch unterbleiben, wenn die infrage stehende Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Trifft jedoch keine dieser beiden Alternativen zu, wird die Veräußerung einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren immer ein privates Veräußerungsgeschäft sein. Dies gilt insbesondere für Objekte, die vermietet werden. Auch eine nur zwischenzeitliche Vermietung ist insoweit bereits schädlich und führt zur Besteuerung des Immobilienverkaufsgewinns im privaten Veräußerungsgeschäft.
Wird die Immobilie hingegen nur selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt, jedoch wohnt der Eigentümer nicht die komplette Zeit darin, sondern hält sie in der übrigen Zeit lediglich für seine eigene Nutzung bereit, können die Besteuerungsausnahmen immer noch greifen.
So zumindest die Meinung in der einschlägigen Fachliteratur sowie die offizielle Aussage der Finanzverwaltung im BMF-Schreiben vom 05.10.2000. Darin heißt es, dass Immobilien auch dann zu eigenen Wohnzwecken im Sinne der Besteuerungsausnahme genutzt werden, wenn sie vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt sind und in der übrigen Zeit als Wohnung bereitgehalten werden. Wortwörtlich sagt die Finanzverwaltung in diesem Zusammenhang in Rz. 22 der Verwaltungsanweisung, dass dazu auch die nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung gehört.
Bei einer so klaren Gesetzeslage und auch klaren Auslegung der Verwaltungsmeinung wundert es daher schon sehr, dass das Finanzgericht Köln in seiner Entscheidung vom 18.10.2016 unter dem Aktenzeichen 8 K 3825/11 die Meinung vertreten hat, dass eine Eigennutzung im Sinne der Besteuerungsausnahmen zum privaten Veräußerungsgeschäft bei einer als Zweitwohnung genutzten Ferienwohnung nicht gegeben ist, wenn diese nicht aus beruflichen Gründen (etwa im Wege einer doppelten Haushaltsführung) vorgehalten und genutzt wird, sondern im Wesentlichen für Erholungsaufenthalte bereitgehalten wird. Vereinfacht gesagt: Nach Meinung der Richter soll die Erholung nicht zur Steuerfreiheit führen.
Erfreulicherweise hat der Bundesfinanzhof in München als oberstes deutsches Finanzgericht dieser Auffassung in seiner Entscheidung vom 27.06.2017 unter dem Aktenzeichen IX R 37/16 vehement widersprochen. Danach gilt: Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter die Besteuerungsausnahme beim privaten Veräußerungsgeschäft können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen der doppelten Haushaltsführung benutzt werden, fallen.
Dank der erfreulichen Entscheidung aus München können nun auch Ferienwohnungen innerhalb von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Grundvoraussetzung ist dabei jedoch immer: Die Ferienwohnung wurde ausschließlich für den eigenen Urlaub genutzt und nicht an Feriengäste vermietet oder zur Vermietung bereitgehalten. Nur wenn diese Voraussetzung gegeben ist, klappt es auch mit der Besteuerungsausnahme.