Gerade im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist das eigentliche Erbschaftsteuerrecht häufig nur ein Nebenschauplatz. Insbesondere wenn Immobilien betroffen sind, spielt die eigentliche steuerliche Musik häufig bei der Bewertung des Vermögens. Dies gilt insbesondere für die Bewertung von Immobilien, für die je nach Immobilientyp ausweislich des Bewertungsgesetzes bestimmte Bewertungsmethoden vorgegeben sind.
Grundsätzlich gilt hier: Mehrfamilienhäuser, also das typische Vermietungs- und Verpachtungsobjekt, sowie Geschäftsgrundstücke werden regelmäßig im Ertragswertverfahren bewertet. Dies bedeutet, dass die Mieteinnahmen der Immobilie grundlegend für deren Bewertung und somit für den erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Wert und die später resultierende Steuer sind.
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilien- oder Zweifamilienhäuser hingegen kommt es zum so genannten Vergleichswertverfahren. Dies bedeutet: Entsprechende Immobilien werden mit einem vergleichbaren Wert aus anderen Verkäufen benachbarter Objekte herangezogen.
Darüber hinaus gilt: Kann weder das Ertragswertverfahren noch das Vergleichswertverfahren angewendet werden, ist die Immobilie im so genannten Sachwertverfahren zu bewerten. Hierbei werden die Regelherstellungskosten herangezogen und es erfolgt eine sehr schematische Berechnung.
Allen Bewertungsmethoden gemein ist jedoch, dass sie mittels eines Sachverständigengutachtens in den Hintergrund gerückt werden können. Dies bedeutet: Kann mit einem Sachverständigengutachten ein geringerer Wert der Immobilie angesetzt werden, so muss dieser zwingend vom Finanzamt übernommen werden. Dabei kommt es schon mal vor, dass das Finanzamt das Sachverständigengutachten anzweifelt und insoweit Fehler oder Mängel in dem Gutachten feststellen möchte. Ziel solcher Bemängelungen ist es, das Gutachten nicht anzuerkennen.
In diesem Zusammenhang hat das Niedersächsische Finanzgericht mit seinem Urteil vom 27.11.2014 unter dem Aktenzeichen 1 K 77/13 rechtskräftig entschieden, dass dem Wertansatz eines Sachverständigengutachtens zu folgen ist, wenn dieser Wertansatz vertretbar ist. In diesem Zusammenhang führen die Richter sogar weiter aus: Eine Lücke oder ein Mangel in einem Sachverständigengutachten rechtfertigt eine gänzliche Verwerfung des Gutachtens auf keinen Fall, wenn eine Korrektur ohne Zuhilfenahme eines weiteren Sachverständigen möglich ist.
| Tipp: | Insoweit sollten Betroffene auf ihr Gutachten pochen und damit den geringeren Immobilienwert für die Besteuerung heranziehen. Allein aufgrund von Kleinigkeiten kann und darf der Fiskus ein (zumeist ja auch teures) Sachverständigengutachten nicht verwerfen. |