Steuerbüro Bachmann

Für (ehemalige) Vermieter: Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten

In wieweit Schuldzinsen aus dem Darlehen, mit welchem die Anschaffung einer Immobilie finanziert wurde, auch nach dem Verkauf der Immobilie steuermindernd als Werbungskosten zum Abzug zugelassen sind, ist mittlerweile höchstrichterlich geklärt. Hier gilt im Grundsatz: Soweit der Verkaufserlös nicht zur Tilgung des Anschaffungsdarlehens ausgereicht hat, können auch noch nach der Veräußerung der Immobilie die weiter an das Kreditinstitut zu entrichtenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd angesetzt werden.

Dem gegenüber hat der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 11.02.2014 unter dem Aktenzeichen IX R 42/13 entschieden: Wenn ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ablöst, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug bringen.

Hintergrund der Entscheidung war, dass im vorliegenden Fall ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und den Einkünften fehlt. Mit Urteil vom 15.01.2004 hat der Bundesfinanzhof nämlich unter dem Aktenzeichen IX R 34/01 sehr wohl entschieden, dass Vorfälligkeitsentschädigungen auch als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zum Ansatz gebracht werden können. Ein grundsätzliches Verbot, eine Vorfälligkeitsentscheidung als nachträgliche Werbungskosten zum Abzug zu bringen, ist folglich nicht aus der aktuellen Rechtsprechung herzuleiten.

Im aktuellen Fall lag der Sachverhalt dergestalt anders, dass der Vermieter verpflichtet war, die Immobilie lastenfrei zu übertragen. Weil insoweit der frühere Vermieter und der Darlehensschuldner verpflichtet war das Darlehen vorzeitig abzulösen und somit die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musste, besteht der notwendige wirtschaftliche Zusammenhang gerade nicht zwischen der vorherigen Vermietung und Verpachtung der Immobilie, sondern vielmehr steht die Vorfälligkeitsentschädigung in einem direkten Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie. Insoweit ist der Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung in ähnlich gelagerten Fällen mangels eines Veranlassungszusammenhangs mit den Vermietungseinkünften nicht möglich.

Exkurs:Wie schon eingangs gesagt, ist die zuvor zitierte negative Entscheidung des Bundesfinanzhofs im Zusammenhang mit der Vorfälligkeitsentschädigung jedoch deutlich von seiner positiven Entscheidung zum nachträglichen Schuldzinsenabzug abzugrenzen. Insoweit hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 08.04.2014 unter dem Aktenzeichen IX R 45/13 entschieden, dass Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Grundstücks dienten, auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilien grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden können. Einzige Voraussetzung dabei: Der nachträgliche Schuldzinsenabzug kommt nur in Betracht, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.