Steuerbüro Bachmann

Für (ehemalige) Vermieter: Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei der Vermietung

Mit aktuellem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 15.01.2015 (Az: IV C 1 – S 2211/11/10001 :001) hat sich das Bundesministerium der Finanzen zur Behandlung von Schuldzinsen für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen nach Veräußerung eines Vermietung- und Verpachtungsobjekts geäußert.

Zum Hintergrund: Mit Urteil vom 12.10.2005 (Az: IX R 28/04) hatte der Bundesfinanzhof bereits entschieden, dass Zinsen für ein Darlehen, mit dem sofort abziehbare Werbungskosten (also auch insbesondere Erhaltungsaufwendungen) finanziert worden sind, auch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Schon in der vorgenannten Entscheidung stellten sich die obersten Finanzrichter der Republik damit ganz klar gegen die Auffassung der Finanzverwaltung. Deutlich äußerten die Richter, dass es bei dem nachträglichen Werbungskostenabzug nicht darauf ankommt, ob ein etwaiger Veräußerungserlös der Immobilie zur Schuldentilgung ausgereicht hätte oder nicht. Für den nachträglichen Werbungskostenabzug kam es lediglich darauf an, dass mit dem Darlehen sofort abzugsfähige Werbungskosten finanziert wurden.

Mittlerweile hat sich hier die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs fortentwickelt. Während seinerzeit der nachträgliche Schuldzinsenabzug nur für ein Darlehen möglich war, mit dem sofort abzugsfähige Werbungskosten finanziert wurden, änderte der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 20.06.2012 (Az: IX R 67/10) insoweit seine Meinung. Seitdem können nämlich Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche zur Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Grundstücks dienten, weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn zum einen eine steuerbare Veräußerung im Sinne des privaten Veräußerungsgeschäftes gegeben ist und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden konnten.

Da der Bundesfinanzhof in dieser letzten Entscheidung aus 2012 nun auch die Voraussetzung der vorrangigen Schuldentilgung aufgreift, ändert auch die Finanzverwaltung in diesem Punkt wieder ihre Auffassung zum Nachteil betroffener Bürger. In der aktuellen Verwaltungsauffassung heißt es dazu: Im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder ist nun wieder Voraussetzungen für den nachträglichen Werbungskostenabzug für Schuldzinsen bei darlehensfinanzierten Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, dass nach der Veräußerung des Mietobjekts der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen.

Anwenden möchte das Bundesfinanzministerium die oben genannten Rechtsgrundsätze erstmals auf die Schuldzinszahlung, wenn das Objekt mit einem notariellen Vertrag nach dem 31.12.2013 rechtswirksam verkauft wurde. Bei Verkäufen vor 2014 soll noch die alte Regelung gelten.

Exkurs:Ob die vorstehende neue Auffassung des Bundesfinanzministeriums tatsächlich durch die Rechtsprechung gedeckt ist, muss zum jetzigen Zeitpunkt sicherlich abgewartet werden. Immerhin lässt die Finanzverwaltung außen vor, dass einmal Anschaffungskosten und einmal sofort abzugsfähige Werbungskosten finanziert wurden. Hier macht das Bundesfinanzministerium keine Unterscheidung, weshalb abzuwarten ist, ob dies der Bundesfinanzhof so übernimmt. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit wird es daher auch in dieser Streitfrage neue Gerichtsverfahren geben, über die wir an dieser Stelle berichten werden.