Steuerbüro Bachmann

Für Erben: Steuerbegünstigung für Vermietungsgrundstücke

Wer Vermietungsimmobilien erbt, kann dafür gemäß der Regelung in § 13c des Erbschaftssteuergesetzes (ErbStG) eine Steuerbefreiung in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist, dass es sich bei dem Grundstück um eine Immobilie handelt, die zu Wohnzwecken vermietet sowie im Inland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraum belegen ist und nicht zu einem begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft gehört.

Sind diese Voraussetzungen kumulativ erfüllt, kann eine Steuerbefreiung von 10 % des Immobilienwertes eingestrichen werden, so dass die begünstigten Immobilien nur mit 90 % ihres Wertes zur Steuerentstehung bei der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer beitragen.

In einem aktuell vor dem Bundesfinanzhof in München entschiedenen Fall ging es nun um die Frage, ob die Steuerbegünstigung auch in Anspruch genommen werden kann, wenn die zur Vermietung bestimmte Immobilie tatsächlich im Zeitpunkt der Steuerentstehung, also im Zeitpunkt der Schenkung oder des Todesfalls, nicht bezugsfertig war.

Die Vorinstanz in Form des Finanzgerichts Düsseldorf hat hier mit Urteil vom 16.04.2014 (Az: 4 K 4299/13) noch im Sinne des Erben entschieden. Konkret wollten die erstinstanzlichen Richter die Steuerermäßigung auch für ein Grundstück im Zustand der Bebauung gewähren, wenn im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer noch kein Mietvertrag abgeschlossen worden ist, aber der Erblasser bereits eine konkrete Vermietungsabsicht zu Wohnzwecken hatte.

Leider folgt das oberste Finanzgericht in Form des zweiten Senats dieser positiven Meinung nicht. Mit Urteil vom 12.11.2014 entschieden die Richter des Bundesfinanzhofs unter dem Aktenzeichen II R 30/14, dass die Steuerbefreiung nach § 13c des Erbschaftssteuergesetzes ausscheidet, wenn von Todes wegen ein Grundstück mit einem nicht bezugsfertigen Gebäude erworben wird.

Klar und deutlich sind die obersten Finanzrichter der Republik der Meinung, dass die Voraussetzung der Steuerbegünstigung, also auch die Vermietung zu Wohnzwecken, zum Zeitpunkt der Steuerentstehung einschlägig sein muss.

Exkurs:Bei Todesfällen, also in Fällen der Erbschaft, muss das Urteil leider hingenommen werden. Gestaltungsmöglichkeiten existieren hier nicht. Wer jedoch ein zur Vermietung bestimmtes Grundstück bereits im Zustand der Bebauung verschenken möchte, sollte prüfen, ob es günstiger ist, die Schenkung erst im fertigen Zustand vorzunehmen. Je nach Wert des nicht bezugsfertigen Gebäudes bzw. des fertigen Gebäudes entscheidet der Einzelfall, ob die Steuerbegünstigung oder der geringere Wert der teilfertigen Immobilie zu einem günstigeren schenkungssteuerlichen Ergebnis führt.