Steuerbüro Bachmann

Für Geschwister: Grunderwerbsteuer beim Immobilienerwerb

Grundsätzlich unterliegt jeder Grundstückserwerb in der Bundesrepublik Deutschland der Grunderwerbsteuer. Wie hoch die Grunderwerbsteuer dabei tatsächlich zu Buche schlägt, hängt vom jeweiligen Bundesland ab, in dem die Immobilie gelegen ist. Da hier jedoch mittlerweile Steuersätze jenseits der 5% zum Zuge kommen, ist die Grunderwerbsteuer eine ärgerliche Position, die in jedem Fall im Auge behalten werden muss. Dies gilt umso mehr, wenn es sich um einen Grundstückserwerb innerhalb der Familie handelt.

Vielfach wird die Meinung vertreten, dass Immobilientransaktionen innerhalb des Familienverbundes nicht unter die Grunderwerbsteuer fallen. Dies stimmt jedoch so nicht ganz. Richtig ist in diesem Zusammenhang lediglich, dass der Grundstückserwerb von Todes wegen und auch Schenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sind. Dies gilt auch dann, wenn tatsächlich, beispielsweise wegen der persönlichen Freibeträge, keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt. Darüber hinaus ist auch der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Erben zur Teilung des Nachlasses von der Grunderwerbsteuer befreit. Gemeint sind damit Fälle, bei denen es zu einer Auseinandersetzung oder zumindest teilweisen Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft kommt.

Weiterhin fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers durchgeführt wird. Selbst der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso wie der Grundstückserwerb durch den früheren Lebenspartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft.

Ansonsten ist jedoch insbesondere lediglich der Erwerb eines Grundstücks durch solche Personen von der Grunderwerbsteuer befreit, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Dies gilt beispielsweise für die Immobilienveräußerung zwischen Eltern und Kindern oder auch Großeltern und Enkeln. Insoweit liegt eine verwandtschaftlich gerade Linie vor. Immobilientransaktionen zwischen Geschwistern sind jedoch nicht über diese Vorschrift von der Grunderwerbsteuer befreit, da es sich bei Geschwistern entsprechend der Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht um Verwandte in gerader Linie handelt. Vielmehr stellt der Bruder oder die Schwester lediglich eine Seitenlinie des eigenen Familienstammbaums dar. In der Praxis ist dies schon häufig zum Stolperstein geworden, da Geschwister annahmen, Immobilientransaktionen zwischen ihnen seien wegen des verwandtschaftlichen Verhältnisses von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies trifft jedoch nicht zu. Zumindest noch nicht.

Ob die Steuerpflicht in der Grunderwerbsteuer bei Immobilientransaktionen unter Geschwistern nämlich weiterhin Bestand hat, ist derzeit abzuwarten. Der Grund: Aktuell muss sich der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen II R 49/14 mit der Frage der Grunderwerbsteuer beim Grundstückserwerb unter Geschwistern beschäftigen.

Im anhängigen Verfahren vor dem obersten deutschen Finanzgericht begehrt der Kläger die Steuerbefreiung für Immobilienerwerbe durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Tatsächlich handelt sich im vorliegen Streitfall jedoch um einen Grundstückserwerb unter Geschwistern. Dennoch möchte der Kläger eine Klärung herbeiführen, ob für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück von Geschwistern eine Grunderwerbsteuerbefreiung in Anspruch genommen werden kann, weil die zuvor genannte Befreiungsvorschrift für Grundstückstransaktionen in gerader Linie durch eine interpolierende Betrachtungsweise zwingend auch für Verwandte der Seitenlinie anwendbar sein muss. Der Kläger begehrt also entgegen des klaren Wortlauts des Grunderwerbsteuergesetzes eine Auslegung der Befreiungsvorschrift zu seinen Gunsten.

Exkurs:Im vorliegenden Fall geht es um den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück von einem Geschwisterteil. Es wird also keine komplette Immobilien erworben. In wieweit dies für die angestrebte interpolierende Anwendung der Befreiungsvorschrift bei Verwandten in gerader Linie ausschlaggebend sein könnte, bleibt abzuwarten.

 

Tipp:Geschwister, die untereinander Immobilientransaktionen durchführen, sollten sich (auch beim Erwerb kompletter Immobilien) an das Musterverfahren anhängen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt bleibt abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof sich entscheiden wird. Tatsächlich haben Geschwister jedoch nichts zu verlieren, weshalb die Festsetzung der Grunderwerbsteuer mittels Einspruch und der Beantragung der eigenen Verfahrensruhe angegangen werden sollte.