Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder veräußert, realisiert ein so genanntes privates Veräußerungsgeschäft, welches im Rahmen der sonstigen Einkünfte nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu versteuern ist. Der Gewinn aus der Veräußerung wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.
In der Praxis treten im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäftes von Immobilien immer wieder Probleme mit der Berechnung der Zehnjahresfrist auf. So auch in einem aktuellen vor dem Bundesfinanzhof am 10.02.2015 unter dem Aktenzeichen IX R 23/013 entschiedenen Sachverhalt. Im Urteilsfall hatte der Verkäufer der Immobilie die Wirksamkeit des Verkaufsvertrags an eine bestimmte behördliche Freistellungsbescheinigung geknüpft.
Mit anderen Worten: Der Vertrag enthielt eine aufschiebende Bedingung, sodass der Verkauf nur zu Stande kommt, wenn die Bedingung tatsächlich eintritt. Nach Ablauf der gesetzlichen Zehnjahresfrist des privaten Veräußerungsgeschäftes trat die Bedingung dann ein, und der Verkauf wurde realisiert. Dementsprechend ging der Steuerpflichtige davon aus, dass ein privates Veräußerungsgeschäft nicht gegeben ist, weil zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre lagen. Dem ist jedoch leider nicht so.
Für die Berechnung der Zehnjahresfrist beim privaten Veräußerungsgeschäft kommt es nämlich darauf an, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen zu Kauf und Verkauf der Immobilie innerhalb der zehn Jahre liegen. Als rechtsgeschäftliche Erklärungen sind dabei die Verträge beim Notar gemeint. Dies bedeutet folglich konkret: Die Daten der Vertragsunterzeichnung beim Notar zählen für die Fristberechnung. Der Notartermin der Anschaffung muss also mindestens zehn Jahr vor dem Notartermin der Veräußerung liegen, damit ein privates Veräußerungsgeschäft nicht gegeben ist.
Ausdrücklich hebt das oberste Finanzgericht der Republik in seinem oben genannten Urteil dabei hervor: Auch ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft ist für die Parteien bindend. Daher ist auch der außerhalb der Veräußerungsfrist liegenden Zeitpunkt des Eintritts der aufschiebenden Bedingung insoweit für die Besteuerung unerheblich.
Mit dem Vertrag beim Notar hat sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie bei Eintritt der Bedingung zu verkaufen. Da der Eintritt der Bedingung nicht mehr in seiner Hand liegt, muss auch in solchen Fällen auf das Datum des Notarvertrags abgestellt werden. Weil daher die Vertragsparteien die im Notarvertrag vereinbarte Vertragsbeziehung nicht mehr einseitig lösen können, haben die obersten Richter auch kein Problem insoweit auf das Vertragsdatum für die Fristberechnung abzuzielen, auch wenn die Veräußerung formaljuristisch dann noch nicht erfolgt ist.