Anfang Februar hat das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom Stapel gelassen. Darin heißt es: Mit dem vorliegenden Gesetzentwurf setzt die Bundesregierung ihr Ziel einer Förderung des Mietwohnungsneubaus in Gebieten mit angespannter Wohnungslage um. Hintergrund sind die gestiegene Wohnungsnachfrage, steigende Mieten und steigende Kaufpreise in den deutschen Ballungsgebieten und die damit verbundenen und immer größer werdenden Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Nur durch verstärkten Wohnungsneubau könne die Nachfrage, so der Gesetzentwurf der Bundesregierung, gedeckt werden.
Zugleich muss gewährleistet sein, dass Wohnraum weiterhin auch für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar bleibt. Die Maßnahme will Investoren dazu animieren, sich verstärkt im preiswerten (Miet-)Wohnungsneubau zu engagieren.
Mit der so geplanten steuerlichen Förderung sollen die verschiedenen Maßnahmen der Bundesländer im Mietwohnungsneubau unterstützt werden und insbesondere Privatinvestoren zum Bau von preiswertem Wohnraum in besonders angespannten Gebieten angeregt werden. Diese Anregung soll über eine neu zu schaffende Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau geschehen. Anders ausgedrückt: Die Bundesregierung winkt mit Steuervorteilen und setzt das Steuerrecht (mal wieder) als Lenkungsmittel ein.
Zu den Details der geplanten Maßnahme: Die geplante Sonderabschreibung soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im darauf folgenden Jahr bis zu 10 Prozent, im dritten Jahr bis zu 9 Prozent betragen. Allerdings sind dabei auch einschränkende Besonderheiten zu beachten.
So kann die Sonderabschreibung nur in Anspruch genommen werden, wenn die Anschaffungs- oder die Herstellungskosten der begünstigten Investitionen 3.000 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen. So soll schon an dieser Stelle sichergestellt sein, dass keine hochpreisigen Objekte gefördert werden, sondern tatsächlich bezahlbarer Wohnraum errichtet wird.
Darüber hinaus sind die Anschaffungskosten bzw. die Herstellungskosten der Immobilie nur dann Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung, wenn diese maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Im Ergebnis ist daher ein Objekt mit einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro noch förderungsfähig, Bemessungsgrundlage der Abschreibung sind dann jedoch maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Eine Regelung, die sicherlich nicht gerade zur Steuervereinfachung beiträgt.
Zudem ist klar festgelegt, dass nur Anschaffungs- oder Herstellungskosten gefördert werden, die anteilig auf Flächen entfallen, welche zu Wohnzwecken genutzt werden. Damit sind Gebäudeteile von der Förderung ausgeschlossen, die z. B. auch betrieblich genutzt werden. Gemeint sind hier Ladenlokale in einem Wohnhaus oder auch die Nutzung einer Einheit als Büro. Ein Praxisproblem könnte hier das häusliche Arbeitszimmer eines Unternehmers darstellen, weshalb insoweit auf eine Verfahrenserleichterung im Verwaltungsweg zu hoffen ist.
Zudem kommt die Sonderabschreibung nur in Betracht, wenn das Gebäude neu hergestellt oder als neues Gebäude gekauft wurde. Ein Gebäude ist zum Zeitpunkt der Anschaffung immer dann neu, wenn es bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde. Insoweit hat der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass tatsächlich neuer Wohnraum geschaffen wird, jedoch auch angeregt, dass Bauträger die Immobilien herstellen können und Privatinvestoren diese dann bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung kaufen können.
Die Regelung der neuen Sonderabschreibung ist auf Immobilien beschränkt, für die der Bauantrag in den Jahren 2016 bis Ende 2018 gestellt wird. Auch im Falle der Anschaffung eines neuen Gebäudes wird insoweit immer auf den Bauantrag abgestellt. Auf den Zeitpunkt der Fertigstellung kommt es für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung grundsätzlich nicht an. Jedoch ist dabei zu beachten, dass die Sonderabschreibung natürlich erst nach Fertigstellung bzw. Anschaffung in Anspruch genommen werden kann.
Unabhängig davon, dass der Bauantrag in den Jahren 2016 bis Ende 2018 gestellt werden muss, ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung letztmalig im Jahr 2022 möglich.
Ebenfalls ist eine weitere Grundvoraussetzung, dass die über die Sonderabschreibung geförderten Gebäude mindestens zehn Jahre nach der Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Eine Umwidmung der Räumlichkeiten ist damit also ausgeschlossen.
Eine Besonderheit ist sicherlich darin zu sehen, dass die Sonderabschreibung nicht überall in der Bundesrepublik in Anspruch genommen werden kann. Vielmehr muss die geförderte Immobilie in einem Fördergebiet liegen. Fördergebiete sind Gebiete, die
- zum Zeitpunkt der Beantragung der Baugenehmigung oder des Antrags bzw. der Anzeige durch die Anlage zu § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung den Mietstufen IV bis VI zugewiesen sind oder
- von den jeweiligen Landesregierungen durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt worden sind oder
- von den jeweiligen Landesregierungen durch Rechtsverordnung als Gebiet mit abgelehnter Kappungsgrenze bestimmt worden sind.
Wie aus der Ausgestaltung der Sonderabschreibung unschwer zu erkennen ist, ist Ziel der Maßnahme, möglichst zeitnah Privatinvestoren zum Neubau von Mietwohnungen anzuregen, die dem sozialen Wohnungsmarkt insbesondere in Gebieten mit einer angespannten Finanzlage zur Verfügung stehen. Die steuerliche Regelung soll ergänzend zu den von den Ländern indizierten Förderprogrammen laufen.
In der Praxis bleibt abzuwarten, wie Probleme zu handhaben sind, wenn beispielsweise die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter geplant ist, jedoch aufgrund unvorhersehbarer Ereignisse auf einmal die Baukosten 3.001 Euro je Quadratmeter betragen. Über weitere Neuigkeiten zu diesem Thema werden wir wieder berichten.