Gerade bei Vermietungseinkünften ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten besonders relevant. Der Grund: Herstellungskosten der Immobilie können nur über die Abschreibung des Gebäudes, also in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren, steuermindernd Berücksichtigung finden. Erhaltungsaufwendungen hingegen führen schneller zu einer Steuerersparnis, da sie nach Wahl des Vermieters entweder sofort als Werbungskosten steuermindernd angesetzt werden können oder auch auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden dürfen. In aller Regel führen Erhaltungsaufwendungen somit schneller zu einer meist deutlich höheren Steuerersparnis. Der Streit mit dem Fiskus, was nun im Einzelfall gegeben ist, ist daher programmiert.
In einem aktuellen Klageverfahren vor dem Finanzgericht Münster war fraglich, ob die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen auch zu den so genannten anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten bedeutet, dass eigentliche Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen dennoch nur über die Gebäudeabschreibung steuermindernd berücksichtigt werden können. Dies ist immer dann der Fall, wenn solche Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung der Immobilie stattfinden und die Aufwendungen ohne die darin enthaltene Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Im vorliegenden Sachverhalt vor dem Finanzgericht Münster waren definitiv innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung des Objekts Aufwendungen für eine energetische Sanierung vorhanden. Grundsätzlich gehören solche Aufwendungen zu den Erhaltungsaufwendungen. Weil in diesem Fall die Aufwendungen jedoch 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überstiegen haben, wollte das Finanzamt anschaffungsnahe Herstellungskosten erkennen und diese nur über die Gebäudeabschreibung zulassen.
Dagegen wehrte sich der Vermieter, weil er die energetischen Sanierungsmaßnahmen nicht freiwillig durchgeführt hatte. Vielmehr war er aufgrund der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (kurz: EnEV) dazu verpflichtet.
Ausweislich der Entscheidung des Finanzgerichts Münster vom 17.11.2014 unter dem Aktenzeichen 13 K 3335/12 E ändert dies jedoch nichts an dem Vorhandensein von anschaffungsnahen Herstellungskosten, sodass diese auch gegeben sein können, wenn die Aufwendungen durch gesetzlichen oder behördlichen Zwang entstanden sind. Es bleibt daher auch in solchen Konstellationen keine andere Wahl, als sich mit der Gebäudeabschreibung abzufinden.