Steuerbüro Bachmann

Für Vermieter: Flächenschlüssel für die Umsatzsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden

Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung umsatzsteuerfrei. Dies ist aber nur der Grundsatz, denn wie so oft im Steuerrecht gibt es Ausnahmen. Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Vermieter auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten und zur Umsatzsteuerpflicht der Miete wechseln. Man spricht in diesen Fällen von der Option zur Umsatzsteuer. Dies ist meist der Fall, wenn an einen umsatzsteuerpflichtigen Mieter für Zwecke seines Unternehmens vermietet wird. So beispielsweise bei der Vermietung eines Ladenlokals oder von Büroräumlichkeiten.

Die Vermietung mit Umsatzsteuer macht dabei auch durchaus Sinn und führt für den Vermieter sogar zu einem tatsächlichen wirtschaftlichen Vorteil. Immerhin eröffnet die Umsatzsteuerpflicht die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs. Sofern also Kosten mit der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung in Zusammenhang stehen (z. B. hohe Erhaltungsaufwendungen durch notwendige Reparaturen an der Immobilie), kann aus diesen Kosten auch die darin enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt erstattet werden.

Wer daher eine komplette Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet und das Dach neu eindecken lässt, kann aus diesen erheblichen Erhaltungsaufwendungen die 19prozentige Vorsteuer vom Finanzamt erstattet bekommen. Für den Vermieter wirkt dies wie ein Rabatt.

Ein wenig problematischer ist es jedoch, wenn die Immobilie gemischt genutzt wird. Unter gemischt genutzten Immobilien soll in diesem Zusammenhang verstanden werden, dass Teile der Immobilien umsatzsteuerpflichtig vermietet sind, während andere umsatzsteuerfrei vermietet sind.

Im Hinblick auf den Vorsteuerabzug ist dann wie folgt vorzugehen: In der ersten Ermittlungsstufe erfolgt eine Zuordnung der Vorsteuer aufgrund eines direkten Zusammenhangs. Soll heißen: Sofern die Gebäudeaufwendungen auch tatsächlich für den umsatzsteuerpflichtigen Teil genutzt wurden (zum Beispiel für das Ladenlokal) kann die Vorsteuer aus diesen Aufwendungen komplett gezogen werden. Sofern die Kosten jedoch direkt mit dem umsatzsteuerfrei vermieteten Teil zusammenhängen (zum Beispiel für die Erneuerung eines Bades in einer Wohnung) ist der Vermieter hinsichtlich dieser Kosten nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Neben diesen direkt zuzuordnen Aufwendungen existieren jedoch Aufwendungen, die auf beide Vermietungen entfallen. Diesbezüglich ist seit geraumer Zeit strittig, wie die Aufteilung in solchen Sachverhalten erfolgen soll. Immerhin könnte man nach dem Verhältnis der Mieteinnahmen eine Relation bilden oder aber auch nach den Quadratmetern der Vermietungseinheiten.

Ausweislich der Fundstelle im Umsatzsteuergesetz unter § 15 Abs. 4 Satz 3 Umsatzsteuergesetz (UStG) heißt es: „Eine Ermittlung des nichtabziehbaren Teils der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, zu den Umsätzen, die zum Vorsteuerabzug berechtigten, ist nur zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist.“

Dies bedeutet: Der Gesetzgeber will eine Aufteilung der Vorsteuer nach dem Verhältnis der umsatzsteuerpflichtigen und umsatzsteuerfreien Mieten nur zulassen, wenn eine andere Aufteilungsmöglichkeit nicht gegeben ist. Gerade bei Immobilien könnte die Vorsteuer jedoch auch nach dem so genannten Flächenschlüssel aufgeteilt werden. Dabei werden die Quadratmeter des umsatzsteuerpflichtigen vermieteten Raums den Quadratmetern des umsatzsteuerfrei vermieteten Raubs gegenübergestellt.

An exakt dieser Aufteilung (dem Flächenschlüssel) ist der Gesetzgeber auch aus fiskalischen Erwägungen interessiert. Weil gewerbliche, sprich umsatzsteuerpflichtige Vermietungen regelmäßig höhere Mietzinsen aufweisen, wäre beim Umsatzschlüssel der Vorsteuerabzug auch höher. Sprich: der Fiskus müsste auch wieder eine höhere Vorsteuer herausrücken. Im Ergebnis mindert daher die Aufteilung der Vorsteuer des Flächenschlüssels auch den Betrag der vom Finanzamt zu erstattenden Vorsteuer.

Bereits in 2012 hat der Europäische Gerichtshof unter dem Aktenzeichen C 511/10 entschieden, dass der deutsche Gesetzgeber die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden grundsätzlich schon nach dem Flächenverhältnis vorschreiben darf. Wohlgemerkt wieder einmal: Grundsätzlich! Ausnahmen scheinen also gegeben zu sein. Der Europäische Gerichtshof ließ offen, ob dies auch tatsächlich so sein darf. Der Flächenschlüssel darf nämlich nur angewendet werden, wenn das Flächenverhältnis auch tatsächlich eine präzisere Bestimmung gewährleistet als dies bei der Umsatzmethode der Fall wäre.

Tatsächlich erscheint der Vorsteuerabzug anhand des Umsatzverhältnisses gerechter, weil schließlich die Umsatzsteuer auch anhand dieses Verhältnisses berechnet wird. Dennoch ist der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 22.08.2013 unter dem Aktenzeichen V R 19/09 zu einem anderen Ergebnis gekommen:

Konkret äußern sich die Richter dazu, dass der Ausschluss des Umsatzsteuerschlüssels durch den Flächenschlüssel nicht gegen Unionsrecht verstößt, weil ein objektbezogener Flächenschlüssel (angeblich) eine präzisere Bestimmung ermöglicht. Die Münchener Richter des Bundesfinanzhofes präferieren daher den Flächenschlüssel.

Als Begründung führten sie an, dass der Umsatzschlüssel regelmäßig und jährlich zu schwankenden prozentualen Abzugsbeträgen der Vorsteuer führt, während bei einem objektbezogenen Flächenschlüssel schon zu Beginn des Jahres eindeutig feststeht, wieviel Prozent der allgemeinen Vorsteuer abgezogen werden kann.

Exkurs:Alles in allem ist die vorgenannte Entscheidung des Bundesfinanzhofs weder schlüssig noch logisch. Dennoch ist sie nun einmal in der Welt, und zum gegenwärtigen Zeitpunkt muss die Aufteilung der allgemeinen Vorsteuer anhand des Flächenschlüssels erfolgen. Es ist jedoch höchst fraglich, ob es dabei bleiben wird. Weitere Klagen zur Präzisierung der Vorteilhaftigkeit des Flächenschlüssels sind zu erwarten. Sobald es etwas Neues gibt, werden wir Sie darüber in Kenntnis setzen.