Steuerbüro Bachmann

Für Vermieter: Neues zum nachträglichen Schuldzinsenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Die Überschrift des folgenden Beitrages könnte auch lauten: Die Schlacht ist gewonnen! Der Grund: Nach zahlreichen positiven Urteilen der letzten Jahre hat nun auch das Bundesfinanzministerium eingelenkt und mit Schreiben vom 27.06.2015 (Az: IV C 1 – S 2211/11/10001) klargestellt, dass es sich der weitgehend positiven Rechtsprechung im Bezug auf die steuerliche Behandlung von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anschließt.

Hier ein chronologischer Überblick über die maßgeblichen Ereignisse:

Begonnen hat alles mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 20.06.2012 unter dem Aktenzeichen IX R 67/10. In dieser Entscheidung haben die obersten Finanzrichter der Bundesrepublik klargestellt, dass Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohnungsgrundstücks dienen, nach einer steuerbaren Immobilienveräußerung im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden können, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.

Die im Grunde genommen überaus positive und erfreuliche Entscheidung hatte den Schönheitsfehler, dass dem zu Grunde liegenden Sachverhalt eine Immobilienveräußerung im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes zu Grunde lag. Leider äußerten sich die Richter nicht dazu, ob ein nachträglicher Schuldzinsenabzug auch in Betracht kommen kann, wenn ein privates Veräußerungsgeschäft nicht gegeben ist. Wie zu erwarten ging die Finanzverwaltung zunächst davon aus, dass nachträgliche Werbungskosten nur angenommen werden können, wenn ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.

Mit Urteil vom 08.04.2015 wurde die Finanzverwaltung jedoch unter dem Aktenzeichen IX R 45/13 eines Besseren belehrt. Im Leitsatz der vorgenannten Entscheidung heißt es: Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, die der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohnungsgrundstücks dienten, können auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.

Im Ergebnis hat die Rechtsprechung damit die Voraussetzungen des privaten Veräußerungsgeschäftes gekappt. Einzige Voraussetzung ist dabei daher nur noch, dass der Veräußerungserlös nicht bzw. nicht komplett ausreicht, um die bestehenden Schulden zu tilgen.

Lediglich wenn die weitere Einkünfteerzielungsabsicht bereits deutlich vor der Veräußerung des infrage kommenden Objektes aus anderen Gründen weggefallen ist, kommt ein Abzug als nachträgliche Werbungskosten nicht mehr in Betracht. Dies hatte der Bundesfinanzhof im Urteil vom 21.01.2014 unter dem Aktenzeichen IX R 37/12 klargestellt.

Insgesamt sind jedoch die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs positiv zu beurteilen. Aufgrund der Fülle der höchstrichterlichen Urteile zu diesem Thema hat sich daher nun auch das Bundesfinanzministerium in Berlin mit oben bereits zitiertem Verwaltungserlass geäußert. Danach gilt im Wesentlichen:

1. Unter dem Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung können Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche zur Finanzierung von Anschaffungskosten oder Herstellungskosten einer zur Erzielung von Vermietungseinkünften genutzten Immobilie dienten, auch noch nachträglich, d.h. nach der Veräußerung der Immobilie, als Werbungskosten steuermindernd abgezogen werden.

2. Neben dem Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung ist lediglich weitere Voraussetzung, dass die Einkünfteerzielungsabsicht aus Vermietung und Verpachtung nicht bereits vor der Veräußerung der besagten Immobilie aus anderen Gründen weggefallen ist, sondern bis zum Zeitpunkt Immobilienveräußerung bestanden hat.

3. Auch wenn es seinerzeit sehr umstritten war, hat die Finanzverwaltung hinsichtlich der Frage des privaten Veräußerungsgeschäftes jedoch auch erklärt, dass es vollkommen irrelevant ist, ob die Veräußerung der Immobilie innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist erfolgt und dementsprechend im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes steuerbar ist.

Exkurs:Lediglich eine Vorfälligkeitsentschädigung stellt keine nachträglichen Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann daher lediglich als sonstige Veräußerungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus dem privaten Veräußerungsgeschäft steuermindernd angesetzt werden, sofern die Immobilie innerhalb von zehn Jahren und damit im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes steuerbar veräußert wird.