Steuerbüro Bachmann

Für Vermieter: Wann ist ein Disagio marktüblich?

Gerade Vermieter müssen sich die Frage stellen, wann sie ihre Werbungskosten steuermindernd ansetzen können. Die grundsätzliche Antwort auf die Frage lautet: Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. In diesem Zusammenhang spricht man vom so genannten Abflussprinzip, welches in § 11 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) beheimatet ist.

Dies ist jedoch nur der Grundsatz der Regelung. Sofern nämlich Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet werden, sind sie insgesamt auf diesen Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den die Vorauszahlungen tatsächlich geleistet werden. Diese Ausnahmeregelung gilt grundsätzlich auch für ein Damnum oder Disagio. Lediglich wenn ein Damnum oder Disagio nicht marktüblich ist, kann dieses sofort steuermindernd als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden.

Das Problem an der ganzen Regelung: Mit der vorgenannten Schilderung endet das Einkommensteuergesetz. Dies bedeutet: Nirgendwo im Einkommensteuergesetz ist der Begriff „marktüblich“ tatsächlich definiert. Insoweit findet sich eine Definition lediglich im Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 20.10.2003.

Danach gilt: Die Aufwendungen für ein Damnum oder Disagio sind in Höhe des vom jeweiligen Darlehensnehmer an das Kreditinstitut gezahlten Betrags als Werbungskosten abziehbar, soweit unter Berücksichtigung der jährlichen Zinsbelastung die marktüblichen Beträge nicht überschritten werden. Der über die marktüblichen Beträge hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum oder bei dessen Fehlen auf die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.

Weiter heißt es: Eine Zinsvorauszahlung ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Nominalzins ungewöhnlich niedrig und das Damnum entsprechend hoch bemessen ist. Aus Vereinfachungsgründen kann von der Marktüblichkeit ausgegangen werden, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Damnum in Höhe von bis zu 5% vereinbart worden ist.

Wird ein höheres Disagio vereinbart, geht die Finanzverwaltung regelmäßig davon aus, dass dies nicht mehr marktüblich ist und verteilt es lediglich noch auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung bzw. der Laufzeit des Darlehens. Ein sofortiger Werbungskostenabzug kommt hingegen nicht mehr in Betracht. In diesem Sinne hat auch bereits die erste Instanz in Form des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz mit ihrem Urteil vom 16.10.2014 unter dem Aktenzeichen 4 K 1265/13 entschieden.

Dennoch stellt sich die Frage, ob diese Ausführungen richtig sind. Immerhin ist ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums lediglich eine Verwaltungsanweisung und entfaltet darüber hinaus keine Wirksamkeit für alle Steuerpflichtigen. Es ist daher durchaus fraglich, ob die Vereinfachungsregelungen zur Bestimmung eines Disagios so ohne weiteres über die Jahre hinweg rechtens sein können. In diesem Zusammenhang muss aktuell der Bundesfinanzhof in München unter dem Aktenzeichen IX R 38/14 klären, was unter dem Begriff „marktüblich“ im Sinne der Regelung des Zufluss- und Abflussprinzips in § 11 EStG zu verstehen ist.

Konkret geht es in dem vorliegenden Musterverfahren um ein Disagio in Höhe von 10 % bei einem Darlehen mit einer festen Zinsbindung von zehn Jahren und einem nominellen Zinssatz von 2,85 %. Nach Auffassung der Finanzverwaltung kann dieses Disagio nur auf die Zinsbindung verteilt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Dagegen wehrt sich der Kläger und fordert den sofortigen Werbungskostenabzug.

Tipp:Betroffene Vermieter, die auch ein Disagio haben, welches seitens der Finanzverwaltung nicht als marktüblich angesehen wird, und die dennoch den sofortigen Werbungskostenabzug anstreben, sollten sich an das Musterverfahren anhängen.