Ob der Gewinn aus einem Immobilienverkauf zu versteuern ist, hängt grundsätzlich von den Details des Sachverhaltes ab. Vereinfacht gesagt können hier drei Varianten unterschieden werden:
- Sofern zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie mehr als zehn Jahre gegeben sind, liegt ein Vorgang auf der privaten Vermögensebene vor, der nicht mehr zu versteuern ist. Glück gehabt!
- Falls zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre vergangen sind, ist regelmäßig ein privates Veräußerungsgeschäft gegeben, welches der Einkommensteuer zu unterwerfen ist.
- Sollten sogar innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien veräußert worden sein, besteht grundsätzlich die Gefahr des sogenannten gewerblichen Grundstückshandels. Dieser wird regelmäßig angenommen werden, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von meistens fünf Jahren ab der Anschaffung veräußert werden. Man spricht in diesem Zusammenhang von der sogenannten Drei-Objekt-Grenze.
Aktuell hat der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil vom 27.09.2012 (Az: III R 19/11) eine sehr ungünstige Entscheidung gefällt. Auch wenn die Entscheidung im Rahmen der steuerlichen Rechtslogik richtig sein mag, widerspricht das Ergebnis der menschlichen Grundlogik: Die Richter erkennen nämlich bei der Veräußerung von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung auch einen gewerblichen Grundstückshandel, wenn die Veräußerung aufgrund einer wirtschaftlichen Zwangslage, wie im Urteilsfall die Ankündigung von Zwangsvollstreckungen, erfolgt.
Im konkreten Urteilssachverhalt hatte ein Steuerpflichtiger erhebliche Steuerschulden, welche das Finanzamt durch Versteigerung seiner Immobilien eintreiben wollte. Tatsächlich kam es jedoch nicht zur Zwangsversteigerung, da der Steuerpflichtige die Immobilien noch selber (wahrscheinlich zu einem deutlich besseren Verkaufspreis) an den Mann bringen konnte. Obwohl der eigenhändige Verkauf der Immobilien durch den Steuerpflichtigen nur im Vorgriff auf die ansonsten anstehende Zwangsversteigerung seiner Objekte durchgeführt wurde, erkannte das Finanzamt, und dem folgend leider auch der Bundesfinanzhof, darin einen gewerblichen Grundstückshandel.
Die Aussage der obersten Finanzrichter dazu: „Die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel oder zur Vermögensverwaltung unerheblich. Dies gilt auch für wirtschaftliche Zwänge (…).“ Anders ausgedrückt: Den obersten Finanzrichter der Republik ist es vollkommen schnuppe, aus welchen Gründen auch immer die Immobilienveräußerung tatsächlich stattfindet. Sofern hier die Drei-Objekt-Grenze innerhalb eines engen zeitlichen Rahmens gerissen ist, ist ein gewerblicher Grundstückshandel regelmäßig gegeben.
So auch die Ausführungen im Urteil: „Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheinsbeweises, der — ohne dass es dafür weiterer Indizien bedarf — den Schluss auf die innere Tatsache des Erwerbs des jeweiligen Grundstücks in bedingter Veräußerungsabsicht zulässt. Ihre Geltungskraft kann im Einzelfall durch den Nachweis eines atypischen Sachverhaltsverlaufs erschüttert werden. Dafür kommen indes grundsätzlich weder die Gründe der Veräußerung noch Absichtserklärungen in Betracht, sondern vornehmlich Gestaltungen des Steuerpflichtigen in zeitlicher Nähe zum Erwerb, die eine Veräußerung innerhalb eines Zeitrahmens von etwa fünf Jahren erschweren oder unwirtschaftlicher machen.“ Konkret sagen die Richter damit: Wer drei Immobilien innerhalb kurzer Zeit veräußert, hat den Anscheinsbeweis erfüllt, dass er schon bei Erwerb der Immobilien eine Veräußerungsabsicht innehatte. Damit sitzt er im Boot des gewerblichen Grundstückshandels und wird in der Folge etwaige Immobiliengewinne auch noch mit Gewerbesteuer belasten müssen.
| Exkurs: | Ausdrücklich führt der Bundesfinanzhof jedoch auch aus, dass es bei der Veräußerung von mehr als drei Objekten Ausnahmen geben kann, in denen kein gewerblicher Grundstückshandel gegeben ist. So beispielsweise, wenn Gestaltungen in zeitlicher Nähe zum Erwerb der Immobilien dafür sprechen, dass eine Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von etwa fünf Jahren unwirtschaftlich ist oder zu mindestens deutlich erschwert wird. Dies deutet darauf hin, dass der Steuerpflichtige beim Erwerb der Immobilien keinerlei Veräußerungsabsicht innehatte. Dabei stellt der Bundesfinanzhof allerdings ausdrücklich auf den Zeitraum rund um den Erwerb der Immobilien ab. Gründe rund um den Zeitraum der Veräußerung, wie hier die wirtschaftliche Zwangslage des Steuerpflichtigen, sind hingegen nicht ausreichend, um einen gewerblichen Grundstückshandel zu verneinen. Insgesamt hinkt diese Argumentation ein wenig. |
| Tipp: | Regelmäßig muss in ähnlichen Sachverhalten geprüft werden, ob in zeitlicher Nähe zum Erwerb der Immobilien Gründe gegeben sind, die gegen einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen. Insbesondere könnten hier langfristige Finanzierungen gegeben sein, welche gegen den Erwerb der Immobilien mit einer bedingten Veräußerungsabsicht sprechen. Kann dies dargelegt werden, dürfte auch bei Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze kein gewerblicher Grundstückshandel gegeben sein. Das Problem dabei: Der Grat zwischen Immobilienverkaufsgewinnen im gewerblichen Grundstückshandel oder auf Ebene der privaten Veräußerungsgeschäfte ist sehr schmal und birgt die Gefahr, zur ungewollten Seite abzurutschen. |