Steuerbüro Bachmann

Immobilienfinanzierung durch den Ehegatten

In der Praxis kommt es schon mal vor, dass der eine Ehegatte eine Immobilie anschafft und auch Alleineigentümer dieser Immobilie ist, während der andere Ehegatte jedoch das Darlehen zur Finanzierung aufnimmt. Häufig kommen solche Konstellationen aufgrund der Darlehensbesicherung oder der Einkünfteverteilung zwischen den Eheleuten in Betracht. Im Ergebnis laufen dann die Schuldzinsen zur Finanzierung der Immobilie auf den Namen des Ehegatten, der überhaupt nicht Immobilieneigentümer ist.

Unstreitig wird jedoch sein, dass der Immobilieneigentümer-Ehegatte mit dem Objekt Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte realisiert. Insoweit stellt sich die Frage, wie die Schuldzinsen aus der Finanzierung des Nichteigentümer-Ehegatten steuerlich zu behandeln sind und ob hier dem Eigentümer-Ehegatten ein Recht auf steuermindernden Werbungskostenabzug zusteht.

Wie nicht anders zu erwarten sperrte sich das Finanzamt hier gegen den Abzug der entsprechenden Werbungskosten. Auch das erstinstanzliche Finanzgericht Köln erließ mit seinem Urteil vom 24.03.2011 (Az: 10 K 397/07) keine wirklich erfreuliche Entscheidung im Sinne der Ehegatten. Die Kölner urteilten nämlich: „Wurden Darlehen für eine vermietete Immobilie eines Ehegatten im eigenen Namen vom Nichteigentümer-Ehegatten aufgenommen, sind die von ihm geschuldeten Zinsen nur insoweit als Werbungskosten des Eigentümer-Ehegatten abziehbar, als die auf das Hauskonto eingehenden Mittel diese Zinsaufwendungen nach vorrangiger Tilgung sämtlicher laufender Aufwendungen für die Immobilie tatsächlich abdecken.“ Die Kölner Richter wollen also den Abzug der Werbungskosten davon abhängig machen, dass diese auch tatsächlich durch eingehende Miete auf dem Hauskonto, also durch Mittel des Eigentümer-Ehegatten, bezahlt werden.

Diese restriktive Auffassung wollten die Kölner Richter sogar dann gelten lassen, wenn der Eigentümer-Ehegatte für die Darlehen des Nichteigentümer-Ehegatten eine selbstschuldnerische Bürgschaft oder eine Gesamtschuld übernommen hat.

Erfreulicherweise ließen sich die hier klagenden Ehegatten davon jedoch nicht einschüchtern und zogen in die Revision vor dem Bundesfinanzhof. Dieser hat nun ein Urteil im Sinne der Ehegatten gefällt. Darin heißt es ganz eindeutig: „Dient ein vom Nichteigentümer-Ehegatten aufgenommenes Darlehen der Finanzierung einer vermieteten Immobilie des Eigentümer-Ehegatten, sind die darauf beruhenden Zinsen in vollem Umfang als für Rechnung des Eigentümer-Ehegatten aufgewendet anzusehen und als Werbungskosten abziehbar, wenn dieser die gesamtschuldnerische Mithaftung (…) für das Darlehen übernommen hat.“

Grundsätzlich können also die Ehegatten den unbegrenzten Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten beim Nichteigentümer-Ehegatten selber herleiten, indem dieser auch vollumfänglich für die Schulden seines Nichteigentümer-Ehegatten haftet.

Exkurs:Notwendig ist insoweit, dass die Ehegatten als Gesamtschuldner im Sinne von § 421 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haften. Danach gilt: „Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teile fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.“ Mit anderen Worten: Wenn sich die Bank zur Befriedigung auch an den nichtdarlehensnehmenden Eigentümer-Ehegatten wenden darf, können Schuldzinsen entsprechend der vorgenannten Rechtsprechung durch den Bundesfinanzhof vom 20.06.2012 (Az: IX R 29/11) auch problemlos steuermindernd als Werbungskosten angesetzt werden.