Beim Immobilienerwerb ist die Grunderwerbsteuer mittlerweile eine der größten Positionen bei den Erwerbsnebenkosten. Aus diesem Grund ist umso mehr darauf zu achten, dass die Grunderwerbsteuer auch wirklich nur auf die Immobilie und nicht noch auf ebenfalls auf mitgekaufte, bewegliche Wirtschaftsgüter erhoben wird.
Was insoweit Steuergegenstand der Grunderwerbsteuer ist, ist in § 2 des Grunderwerb-steuergesetzes (GrEStG) definiert. Dabei handelt es sich grundsätzlich um Grundstücke. Unter Grundstücken im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechtes zu verstehen. Jedoch werden nicht zu den Grundstücken gerechnet: Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen sowie das Recht des Grundstückseigentümers auf einen Erbbauzins. Den Grundstücken stehen hingegen gleich die Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Boden und dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte im Sinne des § 15 des Wohneigentumsgesetzes und des § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Klar und deutlich kann daher aus der gesetzlichen Definition schon entnommen werden, dass mitveräußerte bewegliche Wirtschaftsgüter nicht unter die Grunderwerbsteuer fallen. Dazu könnten beispielsweise die Einbauküche, Markisen, mitverkaufte Schränke und andere Möbeleinbauten sowie vergleichbare Dinge fallen.
So war es auch im Streitfall vor dem Finanzgericht Köln. Ein Immobilienerwerber hatte hier ein Einfamilienhaus erworben und gleichzeitig die Einbauküche und eine Markise mitgekauft. Obwohl schon im notariellen Kaufvertrag separate Kaufpreise für die beweglichen Wirtschaftsgüter ausgewiesen waren, erhob das Finanzamt auch auf diese Teilbeträge Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt argumentierte schlicht: Der Kläger wollte mit dem separaten Ausweis lediglich Grunderwerbsteuer sparen und zudem seien die für die gebrauchten Gegenstände ausgewiesenen Preise schlicht zu hoch.
Dieser profiskalischen Auffassung trat jedoch erfreulicherweise das Finanzgericht Köln mit seinem inzwischen rechtskräftigen Urteil vom 08.11.2017 unter dem Aktenzeichen 5 K 2938/16 entgegen. Werden nämlich zusammen mit einer Immobilie weitere Gegenstände gegen Entgelt veräußert, die nicht unter den Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes fallen, ist der Aufwand für diesen Erwerb regelmäßig auch nicht zur Gegenleistung zuzurechnen. Insoweit liegt schlicht keine Leistung für den Erwerb des Grundstücks vor.
Damit eine entsprechende Herausrechnung aus der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer stattfinden kann, sind regelmäßig die im notariellen Kaufvertrag gesondert vereinbarten Kaufpreise der Besteuerung zugrunde zu legen. Etwas anderes darf nur gelten, wenn Zweifel an der Angemessenheit dieser Preise bestehen. Hat das Finanzamt jedoch solche Zweifel, hat das Finanzamt ebenso die Beweislast für die Unangemessenheit der Verkaufspreise. Das Finanzamt muss also darlegen können, dass für die Gegenstände keine realistischen Verkaufswerte angesetzt worden sind.
Insoweit stellen die Richter des Finanzgerichtes Köln in ihrer rechtskräftigen Entscheidung ausdrücklich klar, dass das Finanzamt eine substantiierte Darlegung darüber präsentieren muss, warum die Verkaufswerte nicht realistisch sein sollen. Die Ermittlung des Werts anhand der amtlichen Abschreibungstabellen oder die auf Verkaufsplattform im Internet für gebrauchte und ausgebaute Gegenstände geforderten Preise eignen sich nach Auffassung des Finanzgerichtes Köln nicht als Vergleichsmaßstab.
Sofern daher das Finanzamt im Rahmen seiner Feststellungslast für steuerbegründende Umstände nicht darlegen kann, warum die im notariellen Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreise für die beweglichen Wirtschaftsgüter nicht angemessen sind, werden die deutschen Finanzgerichte nicht an der Angemessenheit der im Notarvertrag genannten Beträge zweifeln.
| Tipp: | Folglich ist es immer noch ein probates Mittel, bei der Anschaffung einer Immobilie zu prüfen, ob nicht auch bewegliche Wirtschaftsgüter miterworben werden. Die Einbauküche oder die Markise, wie es im vorliegenden Fall streitgegenständlich war, sind dabei Paradebeispiele. |
| Exkurs: | Im Zusammenhang mit der Belastung durch Grunderwerbsteuer ist an dieser Stelle noch auf ein anhängiges Verfahren beim Bundesfinanzhof hinzuweisen. Seinerzeit hatte nämlich auch das Finanzgericht Köln mit Urteil vom 17.10.2017 unter dem Aktenzeichen 5 K 2297/16 klargestellt, dass die grunderwerb-steuerliche Bemessungsgrundlage beim Erwerb von Teileigentum nicht um ein übernommenes Guthaben aus der Instandhaltungsrücklage zu mindern ist. Auch dies hatte sich bisher angeboten, um die Grunderwerbsteuerbelastung insgesamt zu minimieren. Tatsächlich ist diese Entscheidung des Finanzgericht Kölns jedoch bisher nicht rechtskräftig und mit Revision beim Bundesfinanzhof angegriffen worden.
Unter dem Aktenzeichen II R 49/17 muss dieser daher noch entscheiden, ob die Übernahme der Instandhaltungsrücklage zu einer Minderung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer führt. Betroffenen ist daher hier zu raten, gegen Grunderwerbsteuerbescheide, die auch Steuer auf die Instandhaltungsrücklage erheben, Einspruch einzulegen und auf das höchstrichterliche Verfahren zu verweisen. Sobald hier ein Urteil vorliegt, werden wir die Thematik sicherlich noch einmal aufgreifen. |