Steuerbüro Bachmann

Nachträgliche Herstellungskosten vs. sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand

Der Unterschied zwischen nachträglichen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen verläuft in der Definition häufig fließend. Die steuerliche Auswirkung ist jedoch meist erheblich. Der Grund: Nachträgliche Herstellungskosten darf der Vermieter nur im Wege der allgemeinen Abschreibung geltend machen. Dies sind meist nur 2 % pro Jahr. Erhaltungsaufwendungen hingegen können nach Wunsch des Vermieters entweder sofort als Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt werden oder (wenn der sofortige Abzug nicht steueroptimal wäre) auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. In der Praxis sind daher Erhaltungsaufwendungen regelmäßig zu bevorzugen, weil so eine schnellere und deutlich höhere Steuerersparnis resultiert. Wie schwierig jedoch häufig die Abgrenzung ist, zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs.

Im Urteilssachverhalt wurde ein schadhaftes Flachdach durch ein neues Satteldach ersetzt. Grund der Maßnahme war dabei ausschließlich, dass das Flachdach Wasser durchlässig und auch ansonsten nicht ausreichend gedämmt war. Neuer Wohnraum oder überhaupt eine neue Nutzfläche sollte hingegen dadurch nicht geschaffen werden. Dies zeigt sich insbesondere daran, dass das Dachgeschoss nicht ausgebaut wurde und auch nur über eine Einschubleiter in einem ein Quadratmeter großen Mauerdurchbruch betreten werden konnte. Der Kläger begehrte daher die Berücksichtigung der Umbaumaßnahmen als Erhaltungsaufwendungen, weil insoweit auch lediglich die übrige Immobiliensubstanz erhalten werden sollte. Die Herstellung von etwas Neuem war hingegen nicht im Interesse des Klägers.

Tatsächlich kommt es jedoch nicht auf das Interesse oder die Absicht des Klägers an. Das Gesetz hat nämlich die Herstellungskosten wie folgt definiert: Herstellungskosten sind danach Aufwendungen, die entweder für die Herstellung eines Gegenstandes aufgewendet werden oder bei seiner Erweiterung bzw. wesentlichen Verbesserung entstehen. Dabei liegen Herstellungskosten bereits schon dann vor, wenn die Aufwendungen auch tatsächlich nur zu einer geringfügigen und praktisch nahezu unbeachtlichen Erweiterung geführt haben. Eine Erweiterung ist insoweit schlichtweg eine Erweiterung, unabhängig ob sie gewollt oder überhaupt nutzbar ist.

Daher entschied das oberste Finanzgericht der Republik in München mit Urteil vom 15.05.2013 (Az: IX R 36/12) auch gegen den Steuerpflichtigen und sah in dem Umbau des Flachdaches zu einem Satteldach eine zu nachträglichen Herstellungskosten führende Erweiterung. In der Folge konnten die Aufwendungen daher nur im Wege der Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden.

Die konkrete Aussage des Bundesfinanzhofs dabei: Unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung sind (nachträgliche) Herstellungskosten auch gegeben, wenn nach Fertigstellung des Gebäudes seine nutzbare Fläche (wenn auch nur äußerst geringfügig) vergrößert wird. Auf die tatsächliche Nutzung sowie auf den etwa noch erforderlichen finanziellen Aufwand für eine Fertigstellung zu Wohnzwecken kommt es hingegen nicht an. Die nutzbare Fläche umfasst nicht nur die reine Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung, sondern auch die zur Wohnung bzw. zum Gebäude gehörenden Grundflächen der Zubehörräume. Unterm Strich müssen daher bei Erweiterungen immer nachträgliche Herstellungskosten angenommen werden, auch wenn nur eine minimale und/ oder nutzlose Flächenerweiterung stattfindet, die zudem aufgrund baurechtlicher Vorschriften oder auch tatsächlich nicht nutzbar ist.

Exkurs:Auch wenn das Urteil negativ ist und in absehbarer Zukunft nicht mit einer positiveren Entscheidung dazu gerechnet werden kann, muss als Folge des Urteils deutlich herausgestellt werden, dass die Annahme von entsprechenden Aufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten schon in der Kalkulation berücksichtigt werden muss. Immerhin bedeutet dies, dass eine deutliche Steuerersparnis ausbleibt, weil die Umbaukosten nur über die Abschreibung des Gesamtgebäudes verteilt werden können.