Insbesondere im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer werden Immobilienbewertungen grundsätzlich nach sogenannten standardisierten Bewertungsverfahren ausweislich des Bewertungsgesetzes (BewG) durchgeführt. Dabei kommt es in der Praxis durchaus vor, dass aufgrund der individuellen Gegebenheiten des Einzelfalles das Bewertungsverfahren laut Bewertungsgesetz zu einem Ergebnis führt, das deutlich oberhalb des tatsächlichen Immobilienwertes liegt.
In solchen Fällen greift dann regelmäßig die sogenannte Öffnungsklausel nach § 198 BewG. Danach ist nämlich der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts der Immobilie möglich. In der Vorschrift heißt es: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den Vorschriften über die Immobilienbewertung laut Bewertungsgesetz ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Wert anzusetzen.
Leider sind entsprechende Immobilienbewertungen regelmäßig für den Steuerpflichtigen sehr kostspielig. Es wäre daher durchaus vorteilhaft, wenn auch andere als öffentlich bestellte Sachverständige ein Gutachten anfertigen könnten und diese gutachterlichen Stellungsnahmen auch für fiskalische Zwecke Anerkennung finden würden.
Bedauernswerterweise hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg in seiner Entscheidung vom 17.1.2018 unter dem Aktenzeichen 3 K 3178/17 diesem Wunsch eine Absage erteilt. Laut Entscheidung aus Berlin-Brandenburg ist nämlich der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts der Immobilie nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen möglich und damit nicht durch das Gutachten eines Sachverständigen, der direkt oder indirekt von der Deutschen Akkreditierungsstelle GmbH zertifiziert worden ist.
Die Richter aus Berlin-Brandenburg beziehen sich dabei auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs in München vom 11.09.2013 unter dem Aktenzeichen II R 61/11. Ausweislich der höchstrichterlichen Entscheidung des obersten deutschen Finanzgerichtes ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nur mittels eines Gutachtens zulässig, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat.
Bliebe es bei dieser Entscheidung, wären daher günstige Immobiliengutachten, die auch steuerliche und insbesondere fiskalische Anerkennung finden sollen, nicht möglich. Erfreulicherweise ist jedoch gegen die aktuelle Entscheidung des Finanzgerichtes Berlin-Brandenburg Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt worden. Dieser hat daher abermals die Möglichkeit zu prüfen, ob es wirklich nötig ist, dass ausschließlich öffentlich bestellte Sachverständige ein Immobiliengutachten anfertigen können, welches im Endeffekt auch seitens der Finanzverwaltung anerkannt wird. Insoweit lautet die Rechtsfrage vor dem Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen II R 9/18: Können Verkehrswertgutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG auch von Sachverständigen erstellt werden, die von der Deutschen Akkreditierungsstelle GmbH zertifiziert worden sind, oder gelingt der Verkehrswertnachweis ausschließlich durch Gutachten öffentlich bestellter Sachverständiger.
| Exkurs: | Wer nun in der bedauerlichen Lage ist, möglichst zeitnah ein Verkehrswertgutachten im eigenen Steuerfall zu beauftragen, sollte sich aus Gründen der Sicherheit nach wie vor entweder an den Gutachterausschuss oder an einen öffentlich bestellten Sachverständigen wenden. Immerhin ist man vor Gericht und auf hoher See in Gottes Hand, sodass niemand weiß, wie das anhängige Verfahren ausgehen wird. Alles in allem bleibt jedoch zu hoffen, dass hier auch der Bundesfinanzhof in München einsieht, dass auch andere als öffentlich bestellte Sachverständige nutzwertige Aussagen zum Wert einer Immobilie machen können. |