Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist das häufigste Indiz für das Vorhandensein eines gewerblichen Grundstückshandels. Ausweislich des Schreibens des Bundesfinanzministeriums in Berlin vom 26.03.2004 dient sie als Abgrenzungskriterium zwischen Immobilienveräußerungen im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung und einem gewerblichen Grundstückshandel.
Es gilt: Auch wenn Privatpersonen Grundstücke veräußern, muss anhand der Dauer und Art der Immobiliennutzung vor der Veräußerung sowie anhand der Anzahl der veräußerten Objekte geprüft werden, ob die Privatperson tatsächlich noch als solche tätig wird, oder ob sie bereits Immobilienveräußerungen im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels vorgenommen hat. Nur am Rande sei gesagt: Selbst wenn ein gewerblicher Grundstückshandel verneint werden kann, ist man damit steuerlich noch längst nicht aus dem Schneider. Weiterhin ist nämlich noch zu prüfen, ob der Gewinn aus der Immobilienveräußerung als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach Maßgabe der Regelungen in § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu behandeln ist.
Im Zentrum dieser Betrachtung soll jedoch der gewerbliche Grundstückshandel stehen. Von diesem ist nach den Regelungen im oben bereits erwähnten Verwaltungserlass regelmäßig dann auszugehen, wenn vor Ablauf eines Zeitraumes von in der Regel fünf Jahren seit Anschaffung bzw. Errichtung mehr als drei Objekte veräußert werden und zwischen den einzelnen Verwertungsmaßnahmen nicht mehr als fünf Jahre liegen. Bei Steuerpflichtigen, die auch sonst beruflich viel mit Immobilien zu tun haben und der Immobilienbranche nahe stehen, erhöht sich der Betrachtungszeitraum von fünf auf zehn Jahre. Bei beiden Varianten spricht man von einem zeitlichen Zusammenhang.
In einem vor dem Finanzgericht Düsseldorf entschiedenen Verfahren hatte ein Ehemann insgesamt fünf Eigentumswohnungen erworben. Davon verkaufte er drei Wohnungen in dem oben erläuterten zeitlichen Zusammenhang wieder. Eine weitere Wohnung schenkte er seiner Ehefrau, welche diese jedoch auch in einem entsprechenden zeitlichen Zusammenhang verkaufte. Beide Eheleute haben an sich die oben geschilderte Drei-Objekt-Grenze zunächst nicht überschritten.
Dennoch kommt das erstinstanzliche Finanzgericht Düsseldorf in zwei Entscheidungen vom 11.12.2014 unter den Aktenzeichen 16 K 3501/12 E und 16 K 2972/14 G zu dem Schluss, dass dem Ehemann das vierte, an die Ehefrau verschenkte Grundstück ebenfalls als Zählobjekt zur Prüfung der Drei-Objekt-Grenze hinzugerechnet werden muss. Der Grund: Das Gericht wertet den unentgeltlichen Übertrag als Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne des § 42 der Abgabenordnung (AO). Ein solcher liegt in der Regel vor, wenn außer der Steuervermeidung – hier der Versuch, die gewerbesteuerliche Belastung des gewerblichen Grundstückshandels zu vermeiden – keine weiteren Gründe für die Vorgehensweise, im vorliegenden Fall die Schenkung an die Ehefrau, vorliegen. Da die Schenkung des Ehemanns zeitnah zu seinen Verkäufen gewesen ist und dann auch noch die Ehefrau die geschenkte Immobilie zeitnah verkauft hat, sprach hier vieles dafür, dass man so vorgegangen ist, um ein Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze und damit den gewerblichen Grundstückshandel zu vermeiden.
Wohlgemerkt sei darauf hingewiesen, dass der gewerbliche Grundstückshandel nicht von einer Person auf die andere überspringt: Lediglich zur Prüfung der Drei-Objekte-Grenze wird der Verkauf der Ehefrau dem Ehemann hinzugerechnet. Im Falle der Ehefrau hat das Finanzgericht einen gewerblichen Grundstückshandel jedoch ausdrücklich verneint. Die Ehefrau ist bei der steuerrechtlich gebotenen isolierten Betrachtung des unentgeltlichen Erwerbs und des Verkaufs ihrer Eigentumswohnung selbst nicht nachhaltig tätig geworden. Die Annahme, die Klägerin müsse sich die nachhaltige Betätigung des Ehemannes zurechnen lassen, mit der Folge, dass der gewerbliche Grundstückshandel überspringt, ist nicht zulässig. So zumindest die Meinung der Düsseldorfer Richter.
| Exkurs: | Hinsichtlich beider erstinstanzlicher Entscheidungen des Finanzgerichts Düsseldorf ist die Revision anhängig. Unter den Aktenzeichen X R 7/15 und X R 9/15 müssen die obersten Finanzrichter der Republik nun folgende Streitfragen noch klären: Ist in die so genannte „Drei-Objekt-Grenze“ des gewerblichen Grundstückshandels des Ehemanns der Klägerin auch ein solches Objekt als Zählobjekt mit einzubeziehen, welches er ihr im Wege der Schenkung übertragen hat und welches von ihr in einem zeitlichen Zusammenhang veräußert wurde, weil der Ehemann der Klägerin bereits vor der Übertragung des Objekts auf sie zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht hatte, auch dieses Objekt am Markt zu verwerten? Weiterhin gilt es zu klären: Liegt in der unentgeltlichen Übertragung auf die Klägerin ausschließlich zum Zwecke der Vermeidung des Überschreitens der so genannten Drei-Objekt-Grenze ein Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten gemäß § 42 AO oder ist diese Vorgehensweise sogar ein gangbarer Weg? |
| Tipp: | Betroffene sollten sich an die Verfahren vor dem Bundesfinanzhof anhängen. Bis zur Entscheidung sollte jedoch aufgrund der herrschenden Ungewissheit von ähnlichen Gestaltungen Abstand genommen werden. Über den Ausgang der Revisionsverfahren werden wir berichten. |