Steuerbüro Bachmann

Privates Veräußerungsgeschäft bei Verkauf der Ferienwohnung?

Ein privates Veräußerungsgeschäft ist bei Immobilien grundsätzlich immer dann gegeben, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung wieder veräußert wird.

Geregelt sind die privaten Veräußerungsgeschäfte von Immobilien in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Von der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft, wenn die Immobilie innerhalb der besagten zehn Jahre auch wieder verkauft wird, ist dabei grundsätzlich nur eine Ausnahme zu nennen. So sind nach Satz 3 der Vorschrift Wirtschaftsgüter ausgenommen, die im Zeitraum zwischen der Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Weitere Voraussetzungen bzw. Steuerbefreiungsalternativen gibt das Gesetz hingegen (leider) nicht her.

Im Zusammenhang mit besagter Steuerbefreiung stellt sich nun die Frage, ob ein privates Veräußerungsgeschäft gegeben sein kann, wenn eine Ferienwohnung veräußert wird, bei der zwar der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre betragen hat, das Ferienobjekt jedoch niemals vermietet wurde und in dieser Zeit nur durch den Eigentümer als Ferienwohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Konkret muss also geklärt werden, ob auch schon die Nutzung einer Immobilie als Ferienwohnung eine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne der Vorschrift ist, wenn die Ferienwohnung in den Zeiten der Nichtnutzung schlicht leer stand.

Das erstinstanzliche Finanzgericht Köln geht in seinem Urteil vom 18.10.2016 unter dem Aktenzeichen 8 K 3825/11 davon aus, dass in entsprechenden Sachverhalten die Steuerbefreiung nicht greifen kann. Nach der kölschen Entscheidung soll eine Eigennutzung im Sinne von § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG bei einer als Zweitwohnung genutzten Ferienwohnung nicht gegeben sein, wenn diese nicht aus beruflichen Gründen (etwa im Wege der doppelten Haushaltsführung) vorgehalten und genutzt wird, sondern im wesentlich lediglich für Erholungsaufenthalte genutzt wird.

Ob diese Meinung jedoch mit Hinblick auf den klaren und eindeutigen Wortlaut des Gesetzes haltbar ist, muss aktuell der Bundesfinanzhof in München unter dem Aktenzeichen IX R 37/16 klären.

Tipp:Wer daher eine Ferienwohnung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit erheblichem Gewinn verkauft hat, sollte sich an das vorliegende Musterverfahren anhängen und hoffen, dass die Richter auch in der Nutzung der Wohnung für Erholungsaufenthalte eine entsprechende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken sehen.