Steuerbüro Bachmann

Veräußerungsnebenkosten als Werbungskosten einer anderen Vermietungsimmobilie

Das für den Werbungskostenabzug maßgebliche Stichwort lautet regelmäßig: Veranlassungszusammenhang. Insoweit können Aufwendungen nur dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd berücksichtigt werden, wenn diese in einem direkten Zusammenhang mit den beabsichtigten Mieteinnahmen stehen. Daher muss hinsichtlich der entsprechenden Immobilienaufwendungen auch getrennt werden zwischen Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, und Aufwendungen, die gegebenenfalls aus dem Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung resultieren.

So können beispielsweise Maklerkosten, die mit einer Grundstücksveräußerung im Zusammenhang stehen, grundsätzlich nur den Veräußerungskosten der Immobilie zugeordnet werden. Aus steuerlicher Sicht bedeutet dies dann leider jedoch auch, dass bei Ablauf der zehnjährigen Veräußerungsfrist im Sinne des privaten Veräußerungsgeschäftes nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) entsprechende Kosten nur noch dem nichtsteuerbaren Vermögensbereich zugeordnet werden können. Eine steuerliche Berücksichtigung kann daher in entsprechenden Fällen grundsätzlich nicht mehr erfolgen.

Das wichtige Wort ist hier jedoch „grundsätzlich“. Mit Urteil vom 11.02.2014 hat der Bundesfinanzhof nämlich unter dem Aktenzeichen IX R 22/13 entschieden: Ausnahmsweise können beispielsweise Maklerkosten zu den Finanzierungskosten eines anderen Objektes gehören, wenn und soweit der Erlös von vornherein zur Finanzierung dieses Objektes bestimmt und auch tatsächlich verwendet worden ist. Die Verwendung des Erlöses für die Finanzierung eines anderen Objekts und dessen Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung begründen dann den (neuen) wirtschaftlichen Zusammenhang der Maklerkosten mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, weshalb unter dem Strich ein Werbungskostenabzug erreicht werden kann.

Voraussetzung dafür ist ausweislich der Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus 2014, dass sich bereits im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültig gefasste Entschluss feststellen lässt, aufgrund dessen der bei der Veräußerung erzielte Erlös auch tatsächlich bei einem Vermietungsobjekt zur Ablösung der Kredite verwendet wird. Ebenso muss der Steuerpflichtige bereits bei der Veräußerung im Vorhinein unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügen.

Auf Basis dieser positiven höchstrichterlichen Rechtsprechung hat ganz aktuell das Finanzgericht Köln in einer Entscheidung vom 21.03.2018 unter dem Aktenzeichen 3 K 2364/15 klargestellt, dass Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Hauses, welches nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, durch die Zuordnung des größten Teils des daraus erzielten Veräußerungserlöses zum Erwerb einer zu vermieteten Eigentumswohnung (zumindest anteilig) als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten steuermindernd bei den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind.

Die Richter des Finanzgerichtes Köln gehen daher davon aus, dass der Veranlassungszusammenhang von bestimmten Veräußerungskosten auch neu geknüpft werden kann, wenn der Veräußerungserlös für eine andere Immobilie aus dem Bereich der Vermietung und Verpachtung genutzt werden kann.

Sofort abziehbare Werbungskosten sind nach der Entscheidung des Finanzgerichtes Köln demnach Rechtsanwalts- und Notarkosten, die im Rahmen einer zuvor gescheiterten Veräußerung des Hauses mangels fehlender Solvenz der Käufer angefallen sind sowie Maklerkosten, die für die danach geglückte Veräußerung des gleichen Hauses entstanden sind.

Exkurs:Leider wird die Rechtsprechung zu dieser Thematik mit dieser Entscheidung nicht enden, denn die Finanzverwaltung hat gegen die außerordentlich erfreuliche Entscheidung des Finanzgerichtes Köln Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Unter dem Aktenzeichen IX R 22/18 wird dieser daher nun zu klären haben, ob der Veranlassungszusammenhang von entsprechenden Veräußerungskosten „umgeknüpft“ werden kann und die Aufwendungen dementsprechend als Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt werden können.

Betroffenen ist daher zu raten, in entsprechenden Fällen Einspruch gegen den ablehnenden Einkommensteuerbescheid einzulegen und auf das Musterverfahren zu verweisen.

Auch vor der Entscheidung des Bundesfinanzhofs sollten Betroffene in entsprechenden Sachverhalten versuchen, die Veräußerungskosten einem anderen Vermietungs- und Verpachtungsobjekt zuzuordnen. Dies gilt insbesondere, wenn die Immobilienveräußerung außerhalb eines privaten Veräußerungsgeschäftes stattgefunden hat und somit die Veräußerungskosten in diesem Bereich definitiv nicht steuermindernd berücksichtigt werden können. Immerhin hat der Steuerpflichtige nichts zu verlieren. Entweder es gelingt, die ansonsten steuerlich nicht zu berücksichtigenden Aufwendungen in die steuerliche Abzugsfähigkeit „zu ziehen“ oder man scheitert damit. Selbst dann hat man jedoch nicht mehr verloren, als wenn der Versuch nicht unternommen worden wäre.