Steuerbüro Bachmann

Verbilligte Vermietung – Warm oder kalt? Hier ist die Antwort!

Bereits in unserem Mandantenbrief für Februar 2016 berichteten wir über ein interessantes anhängiges Verfahren, bei dem der Bundesfinanzhof darüber zu entscheiden hatte, ob bei der Prüfung einer verbilligten Vermietung die Warmmiete, also die Miete zuzüglich der Nebenkosten, oder die Kaltmiete heranzuziehen ist.

Im Vorfeld sei an dieser Stelle jedoch zunächst einmal erläutert, warum denn in einigen Sachverhalten überhaupt eine verbilligte Vermietung Sinn machen kann. Tatsächlich wird man in der Praxis regelmäßig daran interessiert sein, immer den höchsten Mietzins zu erhalten. Wenn dem so ist, dann bereitet die Regelung rund um die verbilligte Vermietung überhaupt keine Probleme.

Vollkommen anderes kann es jedoch schnell aussehen, wenn der Mieter beispielsweise ein Angehöriger ist, etwa ein Kind oder die Schwiegermutter etc. In diesen Fällen steht häufig auch der Versorgungsgedanke des Angehörigen im Vordergrund, so dass man diesem eine gute und günstige Unterkunft geben möchte. Wird dann verbilligt vermietet, sind steuerrechtlich grundsätzlich zwei Sachverhalte zu unterscheiden:

Erste Alternative: Sofern die Miete für den Angehörigen weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete für eine Wohnung vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung beträgt, können nicht mehr alle Werbungskosten für das Vermietungs- und Verpachtungsobjekt steuermindernd abgezogen werden. Es muss dann eine Aufteilung in einen entgeltlichen Teil der Vermietung und ein unentgeltlichen Teil der Vermietung vorgenommen werden, was im Bezug auf die Werbungskosten eine Werbungskostenkürzung bedeutet. Insgesamt ist es nicht schwer vorzustellen, dass dies steuerlich keine gute Lösung ist, da steuermindernde Aufwendungen schlicht wegfallen. Die zweite Alternative ist daher in der Praxis zu bevorzugen.

Zweite Alternative: Zu der zuvor beschriebenen Werbungskostenkürzung kommt es nicht, wenn zwar verbilligt vermietet wird, aber die tatsächliche Miete noch bei mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete für entsprechend vergleichbare Wohnungen liegt. In diesen Fällen ist zwar tatsächlich auch eine verbilligte Vermietung gegeben, jedoch müssen die Werbungskosten nicht gekürzt werden, so dass im Ergebnis häufig geringere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung resultieren oder sogar ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, der mit anderen Einkünften steuermindernd verrechnet werden kann. Im Gegensatz zur ersten Alternative liegt das Steuersparpotenzial hier auf der Hand.

In dem aktuell abgeurteilten Steuerstreit ging es nun um die Frage, ob für diese Vergleichsrechnung auf die Kaltmiete oder die Warmmiete (also inklusive Umlagen) abzustellen ist. Mit Urteil vom 10. Mai 2016 hat der Bundesfinanzhof in München unter dem Aktenzeichen IX R 44/15 klargestellt, dass unter der ortsüblichen Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Bruttomiete, d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, zu verstehen ist. Damit dürften alle Fragen geklärt sein, auf die Warmmiete kommt es also an.

Exkurs:Im Ergebnis muss die Entscheidung des Bundesfinanzhofs in München auch als richtig erachtet werden. Tatsächlich wird es keinen Sinn machen, in einem solchen Vergleich nur die Kaltmiete heranzuziehen, da man dann eine verbilligte Vermietung schon nicht mehr hätte, wenn zwar 66 % der Kaltmiete gezahlt wird, jedoch Nebenkosten überhaupt nicht zu zahlen sind. Gerade weil jedoch auch die Nebenkosten (auch bekannt als zweite Miete) häufig sehr hoch sind, würde so eine tatsächlich verbilligte Vermietung am Gesetz vorbei möglich sein. Dieser Logik folgend, muss die Entscheidung des Bundesfinanzhofs als sachlich richtig erachtet werden.

 

Das Ärgerliche ist dabei jedoch nach wie vor, dass das Einkommensteuergesetz vom „Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken“ spricht. Darunter ist leider nicht eindeutig die Warmmiete zu verstehen. Insoweit wäre es wünschenswert, wenn der Gesetzgeber hier nachbessern und auch zukünftig genauer formulieren würde.