Steuerbüro Bachmann

Verbilligte Vermietung – Warm oder kalt?

Insbesondere wenn man an Angehörige vermietet, könnte man auf die Idee kommen, die Vermietung verbilligt zu vereinbaren, damit entsprechende Werbungskostenüberschüsse aus den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entstehen, welche wiederum mit anderen Einkunftsarten steuermindernd verrechnet werden können. Im Ergebnis hat man so einen Angehörigen (oder aber auch ein fremden Dritten) günstig untergebracht und kann gleichzeitig noch sämtliche Aufwendungen der Immobilie steuermindernd berücksichtigen.

Damit solche Vorgehensweisen nicht Überhand nehmen, hat der Gesetzgeber bereits vor langer Zeit die Regelung des § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) als Riegel vorgeschoben. Danach gilt: Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Folge: Lediglich für den entgeltlichen Teil der Vermietung können in entsprechender Höhe Werbungskosten steuermindernd abgezogen werden. Dies ist die schlechte Nachricht.

Allerdings gibt es auch eine gute Nachricht. Nach der Regelung in § 23 Abs. 2 Satz 2 EStG gilt nämlich: Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als vollumfänglich entgeltlich. Dies bedeutet, jeder, der mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete nimmt, kann 100 % der Werbungskosten zum Abzug bringen. Entstehen dabei Werbungskostenüberschüsse, können diese dann problemlos mit anderen Einkunftsarten steuermindernd verrechnet werden.

In der Praxis stellt sich nun die Frage, was denn unter „Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken“ zu verstehen ist.

Ausweislich den Einkommensteuer-Richtlinien für 2012 findet sich in Richtlinie 21.3 EStR folgendes: In den Fällen des § 21 Abs. 2 EStG ist von einer ortsüblichen Marktmiete für Wohnung vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Finanzverwaltung zur Prüfung der verbilligten Vermietung und zur Prüfung der 66 Prozent-Grenze auf die Warmmiete abstellen möchte.

Ob dies richtig ist, prüft aktuell der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 44/15. Zu klären ist die Frage, ob für die Prüfung nach § 21 Abs. 2 EStG von der Warmmiete oder der Kaltmiete als Basis auszugehen ist.

Wie das Urteil am Ende lautet, ist offen. Tatsächlich muss man sagen, dass sowohl die Warmmiete als auch die Kaltmiete eine gewisse Berechtigung hätte. Für die Kaltmiete spricht insbesondere, dass das Gesetz wortwörtlich von „Entgelt für die Überlassung einer Wohnung“ spricht. Dies kann nur die Kaltmiete sein, da die Nebenkosten schließlich nicht Entgelt für die Wohnungsüberlassung sind. Andererseits spricht Sinn und Zweck der Regelung dafür, dass man auf die Warmmiete abstellt, da ansonsten die 66 Prozent-Grenze mit einer relativ hohen Kaltmiete erreicht werden könnte, während nicht weiterberechnete Nebenkosten (und somit eine vergleichbar geringe Warmmiete) wiederum zu einem Werbungskostenüberschuss führen würden.

Exkurs:Auch wenn sich in der Formulierung im Gesetz schlichtweg wieder eine schlechte gesetzgeberische Arbeit herausstellt, sollte man sich nur im Notfall auf das anhängige Verfahren berufen. Wer den Sachverhalt einer verbilligten Vermietung noch gestalten kann, sollte tunlichst darauf achten, dass die Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, damit das Gesamtmietverhältnis als entgeltlich eingeordnet werden kann und sämtliche Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt werden können.