Steuerbüro Bachmann

Vorab entstandene Werbungskosten trotz fehlender Einnahmen

Damit Aufwendungen als steuermindernde Werbungskosten in der Anlage Vermietung und Verpachtung (V und V) der Einkommensteuererklärung abgezogen werden dürfen, bedarf es regelmäßig eines Zusammenhangs mit den Einnahmen bzw. zumindest einen Zusammenhang mit beabsichtigten Einnahmen. Diese Grundvoraussetzung für die Abzugsfähigkeit von Werbungskosten spiegelt sich auch häufig in der Problematik des Leerstandes wieder, da der Fiskus dann (insbesondere bei sehr langem Leerstand) nicht mehr davon ausgeht, dass die Kosten der Immobilie im Zusammenhang mit irgendwelchen Mieteinnahmen stehen.

In einem Fall vor dem Bundesfinanzhof hat dieser jedoch mit Urteil vom 16. Februar 2016 unter dem Aktenzeichen IX R 1/15 klargestellt, dass auch vergebliche Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten steuermindernd abziehbar sein können, wenn es tatsächlich im Endeffekt niemals zu einer Vermietung (und damit zu Mieteinnahmen) kommt.

Der Urteilsfall ist ein Sachverhalt aus dem Leben: Die Klägerin hatte einen Kaufvertrag über eine Wohnung abgeschlossen, die nach dem Erwerb fremdvermietet werden sollte. Der Verkäufer hatte sich vertraglich verpflichtet, die Wohnung noch komplett zu sanieren. Dazu kam es jedoch tatsächlich nicht mehr, weil Baumängel vorlagen. Im weiteren Gang der Dinge wurde die Wohnung schließlich sogar zwangsverwaltet und später zwangsversteigert, ohne dass die Klägerin tatsächlich jemals Eigentümerin geworden ist. Insoweit ist natürlich auch die Vermietung bzw. die Vermietungsabsicht gescheitert.

Dennoch waren der Klägerin Aufwendungen entstanden, die ansonsten als Werbungskosten bzw. vorab entstandene Werbungskosten steuermindernd hätten berücksichtigt werden können. Das erstinstanzliche Thüringer Finanzgericht entschied diesbezüglich seinem Urteil vom 15. Juli 2014 unter dem Aktenzeichen 3 K 538/13, dass die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer zu sanierenden und herzustellenden Wohnung entstandenen vergeblichen Aufwendungen wegen des fehlenden Nachweises einer ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühung nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abzugsfähig sind. Dies soll zumindest so sein, wenn bereits zu Beginn des vorherigen Veranlagungszeitraums aufgrund der erheblichen Baumängel zweifelhaft ist, ob und gegebenenfalls wann die Wohnung vermietet werden kann. Insoweit ging das erstinstanzliche Gericht schlicht davon aus, dass der Vermietungsabsicht der Klägerin keine ausreichende Ernsthaftigkeit zu Grunde lag.

Dem widersprach nun jedoch der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 16. Februar 2016 unter dem Aktenzeichen IX R 1/15. Darin urteilen die Richter, dass Aufwendungen, die anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden, als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden können, sofern ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Klar und deutlich führte das oberste Finanzgericht der Republik daher aus: Ein solcher Abzug ist von dem Zeitpunkt an gegeben, zu dem sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Entschluss, Einkünfte einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst worden ist.

Weiter heißt es in der Entscheidung: Die (entstandenen) Aufwendungen können als vergeblicher Aufwand selbst dann abziehbar sein, wenn es entgegen den Planungen des Steuerpflichtigen nicht zu Einnahmen kommt, sofern nur eine erkennbare Beziehung zu den angestrebten Einkünften besteht.

Was sich für die Klägerin sehr positiv anhört, endete jedoch im vorliegenden Fall mit einer Niederlage. Dennoch kann das Urteil in anderen Steuerstreiten die Argumentation für den Werbungskostenabzug unterstützen und zeigt, worauf in der Praxis zu achten ist.

Grundsätzlich erkennt der Bundesfinanzhof nämlich an, dass vorab entstandene Werbungskosten auch dann steuermindernd abgezogen werden dürfen, wenn im Endeffekt keine Einnahmen realisiert werden. Im Urteilsfall sind jedoch auch die obersten Finanzrichter der Republik der Meinung, dass hier die im maßgeblichen Zeitpunkt vorliegende Einkünfteerzielungsabsicht nicht ausreichend nachgewiesen wurde. Es fehlte den Richtern also (lediglich) ein spürbarer Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht.

Tipp:Für die Praxis ist daraus zu entnehmen, dass, sobald Aufwendungen für eine potentielle Vermietung in der Zukunft getätigt werden, auch strikt die Einkünfteerzielungsabsicht zu dokumentieren ist. Nur so kann im Rückblick später einmal dargelegt werden, dass schon bei der ersten Verausgabung die definitive Absicht bestand, zu vermieten – und nur dann können auch die Aufwendungen als vorweggenommene Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt werden.

Selbstverständlich ist dies immer einfacher gesagt als getan. Regelmäßig stellt sich nämlich auch die Frage, wie denn eine Absicht dargelegt werden kann. Sicherlich ist dies schwierig, aber dennoch nicht unmöglich. So wird doch wahrscheinlich jeder, der eine Immobilieninvestition beabsichtigt, sich auch schon Gedanken zur erzielbaren Rendite machen. Diese Berechnung sollte unter Datumsangabe zu Papier gebracht werden. Selbstverständlich ist die sprichwörtliche Kuh damit noch nicht vom Eis, jedoch ist schon mal ein erstes Indiz gegeben, dass es unter dem Strich um die Erzielung von Vermietungseinnahmen geht. Insgesamt müssen so viele Indizien für die Einkünfteerzielungsabsicht gesammelt und dokumentiert werden, wie es überhaupt nur geht.