Wer bei der Vermietung von Immobilien einen Leerstand erleidet und dementsprechend Überschüsse der Werbungskosten über die Vermietungseinnahmen einfährt, kann das negative Ergebnis mit anderen Einkünften steuermindernd verrechnen. So zumindest der Grundsatz. Unbedingt zu beachten ist allerdings, dass der Vermietungsverlust nur steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnet werden darf, wenn der Vermieter nach wie vor eine Einkünfteerzielungsabsicht innehat.
Bei Vermietungen zu Wohnzwecken gilt dabei grundsätzlich: Bei jeder auf Dauer angelegten Vermietung ist auch die Einkünfteerzielungsabsicht gegeben. Anders sieht es jedoch aus, wenn Leerstand herrscht. In diesem Fall muss der Steuerpflichtige selber tätig werden und seine Vermietungsabsicht genauer darlegen. Der Vermieter trägt also eine Beweislast, dass er trotz des herrschenden Leerstandes an einer weiteren Vermietung interessiert ist. Soweit die (verkürzt dargestellten) allgemeinen Grundsätze bei der Wohnraumvermietung.
Aktuell hat der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 19.02.2013 (Az: IX R 7/10) die Grundsätze zum Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung oder Verpachtung von Gewerbeobjekten präzisiert bzw. vielleicht sogar verschärft.
Aufgrund der Entscheidung gilt bei der Gewerbevermietung, dass die Einkünfteerzielungsabsicht stets in jedem Einzelfall festzustellen ist. Im Rahmen jeder Vermietung ist daher zu prüfen, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Vermietungseinnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Wer daher beispielsweise eine Lagerhalle an zwei Mieter verpachtet, muss die Einkünfteerzielungsabsicht für jedes Mietverhältnis einzeln darstellen. Eine „Unter-dem-Strich-Betrachtung“ wollen die obersten Finanzrichter hingegen nicht zulassen.
Die Grundsätze der Gewerbevermietung gelten dabei auch für gewerbliche Zwischenmieter. Wer also zunächst ein Gewerbeobjekt angemietet hat, um es dann weiter zu vermieten, kann entsprechend anfallende Werbungskosten steuermindernd abziehen, wenn er seine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen hat und sie später auch nicht wieder aufgegeben hat. Es kommt also nicht darauf an, ob das vermietete Gewerbeobjekt Eigentum ist oder auch vom Vermieter lediglich angemietet wurde. Bei Eigentümern und Zwischenvermietern gelten also im Fazit dieselben Regeln.
In beiden Fällen heißt das Praxisproblem regelmäßig: Dokumentation der Einkünfteerzielungsabsicht. Sämtliche Tätigkeiten, die darauf gerichtet sind, das Gewerbeobjekt zu vermieten, sollten pingelig dokumentiert werden. Dies gilt insbesondere für geschaltete Vermietungsinserate oder gegebenenfalls sogar die Beauftragung eines Maklers.
Leider geht der Bundesfinanzhof jedoch in seiner vorgenannten Entscheidung noch einen Schritt weiter. So urteilen die Richter: „Ist dem Steuerpflichtigen von Anfang an bekannt oder zeigt sich später aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für ein seit Jahren leerstehendes Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und es deshalb nicht vermietbar ist, muss der Steuerpflichtige — will er die Aufnahme oder Fortdauer seiner Vermietungsabsicht belegen — zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.“
Sollte also ein Gewerbeobjekt schon länger leer stehen, muss sich der Vermieter die Frage stellen, (und entsprechend natürlich auch dokumentieren), ob eine bauliche (und wahrscheinlich leider sehr kostenintensive) Umgestaltung der Räumlichkeiten zu einem Vermietungserfolg führen könnte. Wird unter dem Strich eine Vermietung nach baulicher Umgestaltung wahrscheinlicher und erfolgversprechender, wird der Fiskus zukünftig höchst wahrscheinlich keine Vermietungsverluste mehr anerkennen, wenn entsprechende Baumaßnahmen unterbleiben.