Steuerbüro Bachmann

Vorweggenommene Werbungskosten bei Erwerb einer Nießbrauchsimmobilie

Mit Blick auf zukünftig zu erzielende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können in bestimmten Fällen auch schon vor Beginn der Einkünfteerzielung Werbungskosten steuermindernd abgesetzt werden. Man spricht in diesem Zusammenhang von vorweggenommenen Werbungskosten.

Ein Sachverhalt, bei dem entsprechende vorweggenommene Werbungskosten zum Tragen kommen könnten, ist der Erwerb einer mit einem Nießbrauchsrecht belasteten Immobilie. Besteht ein solcher Nießbrauch, stehen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem Nießbraucher zu, und nicht dem tatsächlichen Eigentümer der Immobilie.

Erst wenn der Nießbrauch abläuft, was in einer Vielzahl der Fälle erst beim Tod des Nießbrauchers der Fall ist, gehen die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung an den eigentlichen Eigentümer der Immobilie. In diesem Zusammenhang stellt sich nun die Frage, wie denn der Erwerb einer mit einem lebenslangen Nießbrauch belasteten Immobilie steuerlich zu behandeln ist, wenn der Immobilienkauf durch Darlehensmittel finanziert wird. Konkret geht es dann um die Rechtsfrage, ob entsprechende Schuldzinsen auch schon dann als vorweggenommene Werbungskosten steuermindernd bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden dürfen, obwohl noch der Nießbraucher die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.

Tatsächlich wird es so sein, dass der Käufer der Immobilie diese nur erworben hat, um nach dem Wegfall des Nießbrauchs Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Dennoch lässt die Finanzverwaltung in solchen Fällen einen Abzug der Schuldzinsen als vorweggenommene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht zu. Insgesamt ist die Angelegenheit jedoch arg umstritten.

In diesem Zusammenhang ist aktuell ein Verfahren vor dem Bundesfinanzhof in München anhängig, bei welchem unter dem Aktenzeichen IX R 20/17 eine entsprechende Streitfrage geklärt werden soll. Dabei geht es um einen darlehensfinanzierten Erwerb eines weiteren 50-prozentigen Anteils an einem Vermietungsobjekt, welcher mit einem lebenslänglichen Nießbrauchsrecht belastet ist.

Die obersten Finanzrichter der Republik müssen in diesem Sachverhalt nun klären, ob die diesbezüglichen Finanzierungskosten aus dem Darlehen als vorweggenommene Werbungskosten im Hinblick auf die nach Ablauf des Nießbrauchs vom Steuerpflichtigen voraussichtlich zu erzielenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung schon jetzt steuermindernd als vorweggenommene Werbungskosten anzusetzen sind.

Tipp:Wie diese Entscheidung ausgehen wird, ist noch vollkommen ungewiss. Nicht zuletzt im Hinblick auf die gegebenenfalls hohen Schuldzinsen, die im Falle eines positiven Urteils als steuermindernde vorweggenommene Werbungskosten berücksichtigt werden könnten, sollten Betroffene unter Verweis auf das anhängige Verfahren beim Bundesfinanzhof Einspruch einlegen und auf die eigene Verfahrensruhe pochen. Nur dann können betroffene Steuerpflichtige von einer eventuell positiven Entscheidung profitieren.