Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Herstellung bzw. Anschaffung wieder verkauft, realisiert damit grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft. Dies ist eigentlich allgemein bekannt. Ebenso bekannt: Lediglich bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilien besteht in diesem Zusammenhang eine Besteuerungsausnahme. Liegt jedoch eine Immobilie vor, die vermietet wurde, ist der gewinnbringende Verkauf innerhalb dieser Zehnjahresfrist der Einkommensteuer zu unterwerfen.
Dies gilt grundsätzlich und vorbehaltlich eines Doppelbesteuerungsabkommens auch für im Ausland belegene Immobilien, wenn der Eigentümer in der Bundesrepublik Deutschland seinen Wohnsitz hat.
Der Gewinn oder Verlust aus entsprechenden privaten Veräußerungsgeschäften wird im Gesetz als der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits definiert. Immobilien haben dabei noch eine wesentliche Besonderheit. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich nämlich um die vorgenommenen Abschreibungen, soweit diese bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen wurden.
Auch diese Regelung gilt grundsätzlich für im Ausland belegene Immobilien. Fraglich ist jedoch, ob bei der Veräußerung einer im Ausland belegenen, zuvor vermieteten Immobilie für Zwecke der Ermittlung des Gewinns aus dem privaten Veräußerungsgeschäft die historischen Anschaffungskosten auch um die fiktive Absetzung für Abnutzung (AfA) zu mindern sind, wenn sich die Abschreibungen aufgrund der Regelung eines Doppelbesteuerungsabkommens nicht mindernd auf die inländische Steuerbemessungsgrundlage ausgewirkt haben.
Da im Gesetz ausdrücklich festgelegt ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nur um die Abschreibungen gemindert werden, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte auch abgezogen worden sind, könnte man davon ausgehen, dass in diesem Fall die Abschreibungen unberücksichtigt bleiben können.
Dieser steuerzahlerfreundlichen und erfreulichen Meinung ist auch das Hessische Finanzgericht in seiner Entscheidung vom 10.2.2016 unter dem Aktenzeichen 4 K 2334/13 und hat damit dem Finanzamt widersprochen. Leider ist der sprichwörtliche Drops damit jedoch noch nicht gelutscht. Tatsächlich ist die Finanzverwaltung nämlich gegen die nachvollziehbare und positive Entscheidung des Hessischen Finanzgerichts in Revision zum Bundesfinanzhof nach München gezogen.
Dieser wird nun unter dem Aktenzeichen VIII R 37/16 zu entscheiden haben, ob in entsprechenden Fällen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten tatsächlichen um die Abschreibungen gemindert werden und es so zu einem höheren privaten Veräußerungsgeschäft kommt.
| Tipp: | Betroffene sollten sich unbedingt an das Verfahren beim Bundesfinanzhof anhängen, auch wenn dessen Ausgang noch völlig offen ist. Wir schätzen die Chancen durchaus gut ein. |