Im Hinblick auf den steuermindernden Abzug von Aufwendungen für entsprechende Baumaßnahmen ist es von größter Bedeutung, ob diese Aufwendungen zu den Herstellungskosten gehören oder als Erhaltungsaufwand abgezogen werden können.
Der Grund für diese Unterscheidung: Herstellungskosten einer Immobilie können regelmäßig nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden. Dies bedeutet in der Praxis, dass entsprechende Aufwendungen meist über die Nutzungsdauer des Gebäudes von 50 Jahren verteilt werden müssen. Eine steuermindernde Wirkung entfalten sie so natürlich trotzdem, jedoch ist diese durchaus gering und gerade im Hinblick auf den Liquiditätsabfluss für die Aufwendungen entsprechender Baumaßnahmen kaum spürbar.
Interessanter ist daher die Einordnung als Erhaltungsaufwendungen. Grundsätzlich dürfen nämlich Aufwendungen für Baumaßnahmen, die als Erhaltungsaufwendungen eingeordnet werden können, sofort steuermindernd als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Dem sofortigen Werbungskostenabzug steht daher eine entsprechend hohe Steuerminderung gegenüber, die definitiv auch deutlich spürbar ist.
Darüber hinaus haben die Erhaltungsaufwendungen jedoch noch einen weiteren Vorteil. Wer den Sofortabzug als Werbungskosten nämlich in dem entsprechenden Veranlagungsjahr des Geldflusses nicht benötigt, kann größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwandes nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, abweichend vom Sofortabzug als Werbungskosten auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Allein durch diese Verteilungsmöglichkeit können in der Praxis aufgrund der Progressionsunterschiede zwischen verschiedenen Jahren beachtliche Steuervorteile erreicht werden.
Insgesamt ist daher in aller Regel die Einordnung von Aufwendungen für Baumaßnahmen als Erhaltungsaufwand steuergünstiger. In diesem Zusammenhang möchten wir an dieser Stelle ein schon älteres Urteil hervorheben. So hat das Finanzgericht Münster in einer rechtskräftigen Entscheidung vom 29.01.2015 unter dem Aktenzeichen 12 K 3193/12 E entschieden, dass Baumaßnahmen, die im Zeitpunkt mit einer Funktionsänderung von Räumen anfallen, keine Herstellungskosten sind, wenn die zur künftigen Wohnungsnutzung umgebauten Räume nicht erweitert werden, die Grundfläche unverändert bleibt, es zu keiner Substanzvermehrung kommt und nicht nachträglich Bestandteile eingebaut werden, die vorher nicht vorhanden waren.
| Tipp: | Da der Fiskus bei Baumaßnahmen, die im Zusammenhang mit einer Funktionsänderung in den vermieteten Räumen stehen, regelmäßig von Herstellungskosten ausgehen möchte, sollte den Finanzbeamten das positive Urteil aus Münster vorgehalten werden. |